나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12660 [1] 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 아파트, 근린생활시설 및 도시형생활주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(화곡역-5호선)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층건 내 3층 304호로서, (사용승인일 : 2021.05.04.) 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 난방설비, 승강기설비 및 피로티주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 3필 일단의 자루형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

88-28, 88-29 : 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 88-30 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조). 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12660 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제3층 제304호

용도: 다세대주택

감정가: 29,400만원

토지면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

토지지분: 23.54㎡ (약 7.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

건물지분: 27.75㎡ (약 8.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 05월 04일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층건 내 3층 304호

건물 용도: 공동주택 (도시형생활주택 단지형다세대)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "신월초등학교" 남서측 인근 지역에 소재합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 도시형생활주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 소재하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 거래 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (외국인 등, 아파트, 단독, 다가구, 연립, 다세대 등 용도별 지정기간 상이)

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 명시된 사항 중 없습니다.

말소기준권리는 부천세무서장의 압류(2023.03.24.)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (현 )

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-11

* 확정일자: 2021-06-25

* 배당신고일자: 2023-08-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리관계 요약

등기부상 소유권보존, 공유자지분 이전, 압류, 강제경매, 주택임차권이 등기되어 있습니다. 이 중 압류(말소기준권리)보다 후순위에 해당하는 주택임차권(현정애, 279,000,000원) 및 강제경매(주택도시보증공사)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주의사항 및 특이사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

특히, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 보증금 반환 채무를 인수하지 않음을 의미하나, 관련 조건의 정확한 이해와 이행이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 신월동 지역은 다세대주택 및 공동주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있으며, 대중교통 접근성이 양호하여 잠재적인 임대 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 특화된 상권보다는 지역 내 소비를 중심으로 하는 소규모 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

주변에 신월초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중인 건물로서, 비교적 신축(2021년 사용승인)에 해당하여 주거 쾌적성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 건물 내 편의시설

건물은 기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기, 그리고 피로티 주차장을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 보증금 반환 조건

본건의 가장 중요한 리스크 요인은 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건입니다. HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨에 따라, 낙찰자는 관련 보증금 부담을 지지 않게 됩니다. 그러나 HUG의 채권액(279,000,000원)이 감정가(294,000,000원)와 유사하거나 그 이하로 낙찰될 경우, HUG가 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 이 경우, 조건의 해석 및 이행 과정에서 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 검토가 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있으나, HUG의 조건부 포기 사항은 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 다양한 조건의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 해당 부동산을 재매각하거나 개발할 경우, 법적 제한 및 절차적 복잡성이 발생할 수 있음을 의미합니다. 특히 외국인, 아파트, 다세대 등 특정 대상 및 용도에 따른 허가 기간과 조건이 상이하므로, 투자 목적에 따른 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이며, 지하철역 및 초등학교 인접 등 입지 조건이 양호한 다세대주택입니다. 차량 접근 및 대중교통 이용 편의성도 갖추고 있습니다.

그러나 주택도시보증공사(HUG)의 조건부 인수 조항과 다수의 토지거래허가구역 지정은 투자에 있어 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 HUG 관련 조건은 낙찰 후 발생할 수 있는 권리 관계의 복잡성을 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 이해와 법률적 검토가 반드시 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이라 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 접근성: 화곡역(5호선) 및 버스정류장 인접으로 서울 도심 접근성이 좋습니다.

* 주거 편의성: 인근 초등학교 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 중 본건과 유사한 면적(약 29.88㎡)의 "고센아트빌"이 2026년 7월 1일 21,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(27.75㎡)의 시장 가치를 산정하면 약 19,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 29,400만원이지만, HUG 관련 복잡한 인수 조건과 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 시세 및 리스크를 종합적으로 고려하여 약 20,000만원에서 23,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. HUG의 보증금(279,000,000원)이 감정가에 육박한다는 점은 경매 진행 시 낙찰가 수준에 영향을 미칠 수 있는 주요 변수이므로, 입찰 전 반드시 HUG와의 협의 내용 및 배당 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.