나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12637 [1] 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제2층 제206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '목3동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장 및 '등촌역(지하철 9호선)'이 소재 하는 등, 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 / 지상6층 건 내 제2층 제206호로서, (사용승인일 : 2021.12.31) 외벽 : 외장석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 공동현관보안설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난 방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접대지 대비 완경사 지대 내 평탄하게 조성한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 (1, 2) 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제 한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용 도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약 에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 이상욱의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 646-26번지 제이스빌 제2층 제206호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12637 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 감정평가액은 312,000,000원이며, 건물은 2021년 12월 31일에 사용승인된 신축 건물입니다. 토지 면적은 18.40㎡ (약 5.56평)이며, 건물 면적은 25.41㎡ (약 7.69평)으로 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '목3동주민센터' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장과 지하철 9호선 '등촌역'이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 4월 11일 접수된 서울특별시의 압류입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 강 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.05.14) - 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이 승계) (보증금 359,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.04.19, 확정일자 2022.03.17, 배당신고일자 2024.04.29) - 대항력 없음

본 물건의 매각 조건에는 '임차인 이상욱의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 내용이 포함되어 있습니다. 이에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되며, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 목동 지역은 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 소형 면적의 다세대주택으로서 1인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 지하철 9호선 등촌역의 접근성은 도심으로의 이동을 용이하게 하여 잠재적인 상권 활성화에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변 매매 정보 분석 결과, 2026년 7월 기준 유사 다세대주택(2007년식, 50.61㎡)이 430,000,000원에 매매된 사례가 있으며, 이는 3.3㎡당 약 2,800만원 수준입니다. 또한, 2007년식 32.4㎡ 다세대주택은 200,000,000원에 거래되어 3.3㎡당 약 2,030만원 수준을 보였습니다. 1993년식 연립주택(55.01㎡)은 260,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 물건(25.41㎡)의 잠재적 가치 평가에 참고가 되나, 건축 연도, 층수, 관리 상태 등 개별 물건의 특성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 등촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 물건지 인근에 목3동주민센터가 있으며, 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 전반적으로 주거 밀집 지역으로 비교적 정온한 편이나, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 소음이나 주차 관련 문제가 발생할 가능성은 있습니다.

* 교육시설: 인근에 학교 등 교육 시설이 위치하고 있으나, 구체적인 내용은 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사가 임차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 만약 HUG의 포기 의사가 명확하지 않거나, 조건 이행 과정에서 문제가 발생할 경우, 매수인이 예상치 못한 임차보증금 관련 금전적 부담을 안게 될 위험이 있습니다. (보증금 359,000,000원 vs 감정가 312,000,000원)

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 외국인 등 특정 대상의 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 주변 시설: 본 주소지 주변에서 즉시 확인되는 혐오시설은 없으나, 주거 밀집 지역 내 근린생활시설 혼재로 인한 소음, 주차 문제 등은 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동에 위치한 2021년 준공의 신축 다세대주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 가장 큰 쟁점은 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 문제입니다. 매각 조건상 HUG의 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 필수적이므로, 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 매수인이 금전적 위험에 노출될 가능성이 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 0원이므로 권리 관계 자체는 명확한 편입니다. 신축 연식 대비 감정가가 주변 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보이며, HUG 관련 불확실성 또한 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 소형 주택: 2021년 준공으로 관리가 용이하며 최신 설비 이용이 가능합니다.

* 양호한 입지: 목동 지역에 위치하며 등촌역 이용이 편리하여 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 안정적 수요: 부동산 시장 상황과 관계없이 소형 주택에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 명확화: HUG 관련 조건이 성공적으로 이행될 경우, 복잡한 권리 관계 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 312,000,000원

주변 시세 분석 결과, 2026년 7월 기준 인근 다세대주택(2007년식, 50.61㎡)이 430,000,000원에 거래되어 3.3㎡당 약 2,800만원 수준입니다. 본 물건의 감정가는 25.41㎡ (약 7.69평)에 대해 312,000,000원으로, 3.3㎡당 약 4,050만원 수준으로, 이는 유사 신축 건물의 프리미엄을 감안하더라도 비교 사례 대비 높은 편으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경과 관련하여, 매각 조건상 HUG의 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 필수 조건이며, 이 조건이 이행될 경우 매수인은 359,000,000원의 임차보증금 전액을 인수하지 않게 됩니다. 따라서 이 조건의 명확한 이행 여부가 예상 입찰가 산정의 핵심이며, 절차상의 복잡성 및 잠재적 위험을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 HUG 관련 리스크를 반영하여 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다. 최종 입찰가는 최소 250,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있으며, 법원 기일, 경쟁률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 검토하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.