나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12584 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하고, 근거리에 지하철역(화곡역-5호선)이 소재하여, 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지하1층, 지상5층 건 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 화강석 및 일부 대리석 붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

현황 도시형생활주택(단지형다세대주택)로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 약 6미터, 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12584 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-68, 제이엠팰리스 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지하 1층, 지상 5층 건물 내 제5층 제501호

건물 준공일: 2021년 07월 02일 (사용승인일 기준)

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 285,000,000원

토지 면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

토지 지분: 18.46㎡ (약 5.58평)

건물 면적: 26.86㎡ (약 8.12평)

건물 지분: 26.855㎡ (약 8.12평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 분석 요약

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제 경매로 진행됩니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 특별 매각 조건으로 인한 인수되는 권리는 없습니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-16

대항력: 있음

비고: 보증금은 없으나 대항력이 있는 임차인으로, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다. (주의)

* 임차인: 주택도시보증공사 (맹효은)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-08

확정일자: 2021-09-17

배당신고일자: 2023-09-11

대항력: 없음

비고: HUG 보증 건으로, 대항력은 없으며, 매각으로 인해 해당 권리는 소멸될 예정입니다.

4.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 송미경 외 1명 (접수일자: 2021-07-08)

* 주택임차권: 맹효은 (권리금액: 280,000,000원, 접수일자: 2023-09-11) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (권리금액: 280,000,000원, 접수일자: 2025-10-14) - 말소기준권리

4.4. 특별 매각 조건

채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 또한, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기해야 하는 조건으로 매각됩니다. (대항력 있는 임차인 김 과의 명도 관련 확인 및 협의 필수)

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

본건은 최근 준공된 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 인근 '제이엠팰리스' 단지 내 유사 면적대의 최근 실거래가를 분석한 결과, 2026년 5월 1일, 전용면적 37.05㎡(약 11.2평)의 6층 매물이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 전용면적 26.86㎡(약 8.12평)에 대한 환산 시세는 약 217,500,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 285,000,000원으로, 인근 유사 매물의 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 평가되었으나, 시장 상황 및 물건의 개별적인 가치를 고려하여 판단해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 교육시설

* 편의시설: 주변에 일반적인 주거지역에 따른 상업시설 및 편의시설 이용은 보통 수준입니다.

* 교육시설: 우장초등학교가 인근에 소재하고 있습니다.

6.2. 건물 내부 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 건물이며, 본건은 5층에 위치합니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

현황 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

본건은 외부 조사와 제시 목록 및 건축물 현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가되었으며, 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관계

대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금은 0원이지만 전입일자가 비교적 최근(2024-04-16)입니다. 특별 매각 조건에 따라 대항력 포기 조건이 붙어 있어 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. HUG 관련 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 관련 특별 매각 조건에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

7.2. 기타

건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 인수 후 예상치 못한 하자가 발견될 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근 준공(2021년)되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 우장초등학교 인근의 주거지역에 자리 잡고 있으며, 화곡역 이용이 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김 의 존재입니다. 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 원활한 협의가 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. HUG 관련 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 채권 상의 문제는 없을 것으로 보입니다.

감정가는 285,000,000원이지만, 유사한 건물 내 최근 실거래가(37.05㎡ 기준 300,000,000원)를 고려할 때, 면적 차이(26.86㎡)를 감안한 적정 가치 재평가가 필요하며, 이에 따라 유찰 가능성도 있습니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2021년 준공)으로 하자 발생 가능성이 적고 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 지하철 5호선 화곡역 인근의 교통 요지로, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 특별 매각 조건을 통해 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건의 면적(26.86㎡)에 대한 가치를 약 217,500,000원 내외로 추정할 수 있습니다. 감정가(285,000,000원)와의 격차가 크므로, 최초 입찰 시 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하고, 대항력 있는 임차인과의 명도 리스크를 감안할 때, 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. 최초 입찰 시에는 감정가의 80% 수준인 약 228,000,000원 이하에서 시작하여, 유찰 시 차순위 입찰가를 고려하는 전략이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.