나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12641 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제11층 제1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 북측 인근에 위치하며, 인근은 상업용 및 업무용 건물과 다세대주택 등의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이 용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제11층 제1101호로서, - 사용승인일: 2021년 6월 9일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니 다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 업무 시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형다세대주택) 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측 및 남서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지들은 2필지 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m)(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사 기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(20 25-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.)이며, 기호 (1) 토지(145-20번지)는 소로2류(폭 10m~10m)(접함)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 명소연의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울남부지방법원 2025타경12641 (1) 사건에 의해 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제11층 제1101호이며, 도시형생활주택 용도로 사용 중입니다.

건물은 2021년 6월 9일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 11층 건물 중 11층에 위치합니다.

건물 전용면적은 25.81㎡ (약 7.81평)이며, 토지 지분은 8.23㎡ (약 2.49평)입니다.

감정가는 294,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 상업용 및 업무용 건물, 다세대주택 등 공동주택, 그리고 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.10.17 접수)입니다.

등기부상 모든 권리(을8 주택임차권, 갑4 압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 현황은 다음과 같아 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(명 승계)

보증금: 284,000,000원

전입일자: 2022-09-08

확정일자: 2022-08-17

비고: 등기부상 대항력 없음으로 표시되어 있으나, 물건명세서에 "매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 특이사항이 있습니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로 잔액 확정 및 인수 여부 최종 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

전입일자: 2025-07-02

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 계약 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 황

보증금: 0원

전입일자: 2025-01-24

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 계약 관계는 추가 확인이 필요합니다.

결론적으로, 명 관련 보증금 인수 조건이 매각 절차에 따라 명확히 처리된다는 전제 하에, 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 가산디지털단지와 인접한 지역으로, 다양한 업무시설 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권 활성화 가능성이 높습니다.

주변에 근린생활시설이 풍부하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

건물 자체는 도시형생활주택으로 이용 중이나, 건축물대장상 업무시설로도 등록되어 있어 주거 및 업무 겸용 수요를 모두 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2021년 6월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차 설비 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

11층에 위치하여 조망권 및 일조권이 좋을 것으로 예상됩니다.

가산동 주민센터가 인근에 있으며, 다양한 편의시설 및 교통 시설 접근성이 양호합니다.

주변에는 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: 명 임차인의 보증금 인수 여부와 관련된 조건부 매각 사항이 가장 큰 리스크입니다. 이 조건이 불이행될 경우, 잔여 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

* 보증금 0원의 대항력 있는 임차인: 이 , 황 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 계약 내용을 확인하지 않으면 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 업무시설이지만 도시형생활주택으로 이용 중이므로, 주거용으로 사용 시 주택 관련 규제나 세금 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사용 승인이 2021년으로 비교적 신축이며, 가산디지털단지 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 임차인 명 관련 조건부 매각 사항과 보증금 0원의 임차인 존재 등으로 인해 권리관계 분석에 신중을 기해야 합니다.

이러한 권리상의 복잡성만 해결된다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 실거주가 가능합니다.

* 직주근접 수요: 가산디지털단지 배후 주거 및 업무 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

* 명 관련 조건부 매각 성공 시: 보증금 인수 부담 없이 취득할 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회를 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 주변 물건 시세는 3.3㎡당 약 800만원 ~ 900만원 수준으로 파악됩니다.

이에 따라 본건(25.81㎡, 약 7.81평)의 순수 부동산 가치는 약 183,000,000원에서 223,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가는 294,000,000원이지만, 이는 채권액(284,000,000원) 및 권리관계 등을 반영한 금액으로 보입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 명 관련 조건부 매각이 성공적으로 이행되어 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 때, 시세 및 감정가와의 괴리를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크 해소 및 합리적인 투자를 위해, 감정가의 70~80% 수준을 목표로 입찰가를 고려하는 것이 적절합니다.

따라서 예상 입찰가는 205,800,000원에서 235,200,000원 사이 를 제시합니다.

다만, 이는 명 관련 조건부 매각이 매수인에게 유리하게 확정된다는 전제 하에 산정된 것이므로, 입찰 전 반드시 해당 조건의 명확한 이행 여부와 잔여 보증금 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.