나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12621 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동 주민센터" 남동측 인근에 위치하며 , 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 근 린상가등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장, 지하철5호선 "영등포시장역" 등 이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 9층 건 내 제2층 제204호로서 (사용승인일: 2021.03.30), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링 클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히; 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지 정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 김민석의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12621 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제2층 제204호

용도: 오피스텔

감정가: 252,000,000원

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

건물면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 김민석의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동 주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재된 기존 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 영등포세무서장의 압류(갑3)입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

본 건의 경우, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)로 인해 진행 중입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: Y (WEBYUNG JIN)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-10

대항력: 없음. 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

- 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 249,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-10, 확정일자: 2022-01-19, 배당신고일자: 2023-12-18

대항력: 없음. 단, 주의사항 및 물건명세서 참고사항에 명시된 바와 같이, 매수인에게 임차권 승계 관련 조건이 있습니다.

* 권리 분석 요약

집합건물 등기부상 주택임차권(을6, 김민석)이 등기되었으나, 말소 기준 권리 이후의 강제경매(갑5, 주택도시보증공사) 개시로 인해 해당 권리는 소멸 예정입니다.

다만, 물건명세서의 "주의사항" 및 "기타참고사항"에 따라, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수되는 임차보증금이 없음을 의미하나, 조건 불이행 시 매수인이 부담할 수 있는 잠재적 리스크가 있음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 영등포동2가는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 주민센터, 상가 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

해당 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔의 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 9층, 지하 1층 건물이며, 본건은 2층 제204호입니다.

사용승인일은 2021년 3월 30일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물에는 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재탐지 및 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

오피스텔로 공부상 용도와 실제 이용 상태가 일치합니다.

본 건물은 총 39세대로 구성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 임차권 관련 조건이 가장 큰 리스크 요인입니다.

명시된 조건대로 HUG는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 매각이 완료되나, 만약 이 조건이 제대로 이행되지 않거나 해석상 불분명한 부분이 발생할 경우 매수인이 보증금 반환 채무를 부담하게 될 가능성이 있습니다.

등기부채권 총액이 1,272,000,000원으로 높은 편으로, 채무 규모가 크다는 점은 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 편리성과 주변 상업시설 이용 용이성이 장점입니다.

특히 2021년에 사용 승인된 건물이라는 점에서 최신 시설을 기대할 수 있습니다.

그러나 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 조건으로 인한 법적, 금전적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 해당 조건을 명확히 파악하고 잠재적 부담을 고려해야 합니다.

권리관계 자체는 말소기준권리 이하로 소멸되는 것이 원칙이나, HUG의 조건부 포기 및 말소 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용 승인으로 비교적 최신 건물입니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 이용이 편리합니다.

복합 상권: 주거 및 상업 시설이 혼재되어 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

투자 잠재력: 강점 대비 가격 경쟁력이 있다면 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 252,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 제시되어 있어, 입찰가 산정 시 별도 인수 보증금은 고려하지 않습니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건으로 인한 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 본건의 특수성을 고려할 때, 감정가를 기준으로 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.