나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12592 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제101동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신화중학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 화곡역(지하철 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방1, 다용도실1, 주방/식당1, 거실1, 화장실1)(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장시설, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 6필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1041-18, 1041-19, 1041-21, 1041-23, 1041-24, 1041-44 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제101동 제6층 제601호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12592 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 361,000,000원입니다.

1.1. 면적 및 규모

토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

본건 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제6층 제601호입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신화중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위에는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.1. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

2.2. 주변환경

건축물대장 상 에스케이파크리움은 2019년 건축 허가, 2022년 사용 승인된 도시형생활주택(단지형다세대)으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

주변 지역은 주거용 건물들이 밀집해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 공항 관련 보호구역은 건축물 높이 및 개발에 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 강제경매 사건입니다.

등기부등본상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 서광주세무서장의 압류(2024.07.16.)보다 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

다만, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하며, 이에 대한 인수 여부가 매우 중요합니다.

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-02-27

대항력: 없음

임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 400,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-04-29, 확정일자: 2022-04-04

대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사, 정 )이 존재하며, 보증금 400,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 인수 보증금 총액이 실질적으로 400,000,000원에 달할 가능성이 높습니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(2022-03-31), 소유권이전(2023-12-01) 등기가 있으며, 을구 3번 권리로 정의지(주택도시보증공사)의 주택임차권(400,000,000원)이 등기되어 있으며, 이 권리는 인수 대상입니다. 말소기준권리는 서광주세무서장의 압류(2024-07-16.)입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트, 빌라, 다세대주택 등이 주를 이루고 있습니다.

주변에 상업시설 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

주변에 신화중학교 등 교육시설이 위치합니다.

또한, 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 차량을 통한 지역 내 이동이 용이합니다.

생활 편의시설은 인근 상업 시설을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 400,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 감정가 361,000,000원 대비 인수 금액이 높아, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

공항 보호구역 및 수평표면구역 지정으로 인한 향후 건물 높이 제한 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정으로 인해 특정 대상(외국인 등)의 토지 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

인근 지역의 노후된 건물들과 비교했을 때, 본건 건물 자체는 신축이나, 전체적인 지역의 주거 환경은 시간이 지남에 따라 변화할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 에스케이파크리움 도시형생활주택은 비교적 신축이고 교통이 편리한 입지에 위치한다는 장점이 있습니다.

하지만, 4억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 할 위험이 가장 큰 문제점입니다. 이로 인해 실질적인 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 수 있는 높은 리스크를 내포하고 있습니다.

투자를 고려한다면, 인수하게 될 보증금까지 포함한 총 실질 매입가가 주변 시세 대비 현저히 낮을 경우에만 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축(2019년 완공)인 건물이라는 점.

지하철 5호선 화곡역 인근의 교통 편리성.

다세대/연립 주택 밀집 지역 내 입지.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건(2019년 준공, 19.98㎡)의 인근 다세대주택 "더원"이 2026년 7월 21,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(29.91㎡)의 시장 가치를 추정하면 다음과 같습니다.

19. 98㎡ 거래 사례(216,000,000원) 기준 ㎡당 단가: 216,000,000원 / 19.98㎡ = 약 10,810,810원/㎡

본건 면적(29.91㎡) 기준 추정 시장가치: 10,810,810원/㎡ * 29.91㎡ = 약 323,210,089원

총 실질 매입 비용은 입찰가와 인수 보증금(400,000,000원)의 합계가 됩니다.

실질 매입 비용 ≤ 추정 시장가치

입찰가 + 400,000,000원 ≤ 323,210,089원

입찰가 ≤ 323,210,089원 - 400,000,000원

입찰가 ≤ -76,789,911원

따라서, 본건은 추정 시장가치보다 인수 보증금이 더 높아, 낙찰받을 경우 추가적인 손실이 예상됩니다. 투자 분석 결과, 0원 입찰이 논리적으로 타당하나, 이는 실질적인 경매 참여 시 최소한의 금액으로 진행하거나 유찰을 기다리는 전략을 고려해야 함을 의미합니다. 권리 분석 내용을 바탕으로 낙찰 후 예상되는 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 상회하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.