나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12574 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "경인고속도로 신월IC" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(2, 5호선 '까치산역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2021.06.07) - 외 벽: 치장벽돌마감 등, - 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외, 북서측으로 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 233-21, 신월동 233-22 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2025-10-13), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12574 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제3층 제304호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

260,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 21.17㎡ (약 6.41평)

* 토지지분: 21.169㎡ (약 6.40평)

* 건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

* 건물지분: 29.56㎡ (약 8.94평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 사용승인일

2021년 06월 07일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본 물건이 위치한 지역은 주거 지역으로, 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 이덕재 외 1명 (2021-06-17)

* 공유자전원지분전부이전: 이현주 (2021-09-02, 매매)

* 주택임차권: 박석현 (2023-09-12, 보증금 270,000,000원, 전입 2021-08-30, 확정 2021-08-05) - 본 건은 말소 대상입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-14, 보증금 270,000,000원) - 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박석현)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-30

* 확정일자: 2021-08-05

* 배당신고일자: 2023-09-12

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정)

* 임차인: 최수정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-03 (예정)

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이지만, 대항력이 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 보증금

0원 (제공된 정보 기준)

3.4. 말소기준권리

서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12574), 접수일자 2025-10-14. 본 경매개시결정등기보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 위 말소기준권리 및 그보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.5. 권리분석 요약

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박석현 씨 명의의 주택임차권은 등기부상 말소 예정이며, 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. 그러나 최수정 씨의 경우, 대항력이 있으며 보증금 및 차임이 미상인 상태이므로, 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권특성

해당 물건은 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 이용할 수 있는 거리에 있습니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 지역 특이사항

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도지역상 제약이 있습니다. 또한, 지구단위계획구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종구역, 수평표면구역, 진입표면구역), 과밀억제권역에 포함되어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 최수정

최수정 임차인은 대항력을 가지고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 상황으로, 향후 명도 과정이나 금전적 부담 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5.2. HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건

HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사 관련 채권 및 임차권에 대한 복잡한 이해관계가 있을 수 있음을 시사합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당하며, 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 주거지 내에 위치하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 최수정 씨의 존재와 0원 보증금이라는 특이사항은 명확한 확인과 해결이 필요한 부분입니다. 특별매각조건을 통해 HUG 관련 권리 관계는 정리될 것으로 예상되나, 최수정 임차인 관련 리스크는 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 교통 접근성: 지하철역과 버스 노선 이용이 용이합니다.

* 입지: 생활 편의시설 및 주거 환경이 양호합니다.

8. 예상 입찰가

감정가는 260,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 신축 다세대주택의 경우 면적당 시세는 약 5,800,000원 ~ 6,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 전용면적(29.56㎡)을 기준으로 산정 시, 시장 가치는 약 171,448,000원 ~ 177,360,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 시장 시세 간 상당한 차이가 존재하며, 대항력 있는 임차인 최수정 씨로 인한 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건의 예상 입찰가는 시장 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 약 200,000,000원으로 제시합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 임차인 관련 사항에 대한 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.