나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경731 [1] 서울특별시 양천구 목동 925 목동신시가지아파트 제732동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 925번지 소재 "목동역" 북측 인근에 소재하는 아파트로서 주위는 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 아파트로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 마감. 내벽 : 페인트 및 벽지 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 열병합 지역난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 공도에 접하고 있고, 단지내부에 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 목동 925번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역(2025-09-04) , 제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2023-07-27) , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 도로(접합) , 연결녹지(2025-09-04)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-09-04)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-04-27~2026-04-26),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) <추가기재>공동주택 2. 목동 925-3번지 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2023-07-27) , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-09-04)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-04-27~2026-04-26),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) <추가기재>공동주택 3. 목동 926번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역(2025-09-04) , 준주거지역(2025-09-04) , 개발행위허가제한지역(2023-07-27) , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 문화공원(2025-09-04)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(2025-09-04)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2025-09-04)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-09-04)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-04-27~2026-04-26),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) <추가기재>공동주택 4. 목동 926-2번지 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2023-07-27) , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2025-09-04)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-09-04)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-04-27~2026-04-26),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) <추가기재>공동주택 5. 목동 927번지 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2023-07-27) , 지구단위계획구역 , 공공공지(2025-09-04)(저촉) , 공공청사(2025-09-04)(저촉) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2025-09-04)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-09-04)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-04-27~2026-04-26),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구,

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

기타 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 관한 자세한 사항은 관련법령(도시및주거환경정비법), 양천구청, 목동7단지 재건축정비사업조합 등에 직접 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경731 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 925 목동신시가지아파트 제732동 제2층 제205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 211,000,000원 (2억 1천 1백만원)

* 토지면적: 51.21㎡ (약 15.5평)

* 건물면적: 53.88㎡ (약 16.3평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 재건축구역, 개발행위허가제한구역, 정비구역, 대항력있는임차인

* 건축물 용도: 공동주택 (아파트)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 아파트

* 준공 연도: 1986년 10월 (사용승인일 1986.10.06)

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 양천구 목동 925번지에 소재하며, 지하철 5호선 목동역이 인근에 위치하여 교통이 편리한 편입니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지와 학교 등이 혼재하는 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 단지 내 도로 및 인근 공도에 접해 있습니다.

* 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-04-07

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 명시되어 있지 않으나 대항력이 있으므로 인수 여부 및 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인: 서 (개명전 서순희)

* 보증금: 310,000,000원 (3억 1천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-04-07

* 확정일자: 2014-04-07

* 배당신고일자: 2026-01-15

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 3억 1천만원의 대항력있는 임차인이 존재합니다.

3.2. 기타 권리사항

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 집합건물 등기부채권 총액: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음 (지상권 없음)

* 본건은 2026년 7월 8일 재건축정비사업 조합설립인가를 득하여 재건축 정비사업이 추진 중에 있습니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 주거지역 내 아파트 단지에 속해 있어 일반적인 상권 분석보다는 주거지로서의 가치 평가가 중요합니다.

* 목동역 인근으로 주거 편의 시설 및 학군이 우수한 지역입니다.

* 주변에 대형 마트, 백화점, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 현재까지 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 목동7단지

* 주소: 서울특별시 양천구 목동 925

* 세대수: 2,550세대 (총 34개동)

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 1,285대 (세대당 약 0.5대)

* 난방방식: 열병합 지역난방

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

* 사용승인일: 1986년 10월 6일 (40년차 아파트)

5.2. 시세 및 거래 동향

* 최근 거래 사례 (2026년 7월):

* 전용면적 64.4㎡ (1층) 매매가: 263,000,000원 (약 408만원/㎡)

* 전용면적 101.2㎡ (11층) 매매가: 330,000,000원 (약 326만원/㎡)

* 전용면적 101.2㎡ (3층) 매매가: 300,000,000원 (약 296만원/㎡)

* 본건 아파트의 전용면적은 53.88㎡로, 위 사례들을 바탕으로 추정 시세는 약 1억 6천만원 ~ 2억 2천만원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가 2억 1천 1백만원은 최근 실거래가 대비 상단에 위치합니다.

* 최근 임대 거래 사례 (2026년 6월):

* 전용면적 53.88㎡ (1층) 보증금: 44,000,000원 (월세 0원)

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수 부담: 서 임차인의 보증금 3억 1천만원이 배당으로 전부 소멸되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 기재된 점은 추가 확인 필요)

* 재건축/정비 사업의 불확실성: 재건축 및 정비 사업은 장기적인 시간이 소요될 수 있으며, 사업 추진 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 개발행위허가 제한: 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 재건축 외의 별도 개발이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축 연차: 1986년에 준공되어 비교적 오래된 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 시까지 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 층수: 2층으로, 일부 선호도에 따라 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 재건축 사업 추진 단지: 목동신시가지아파트 단지는 재건축에 대한 기대감이 높은 지역으로, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 목동역 역세권으로 편리한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 시장가 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 시세와 비교 시, 감정가가 시장 상황을 반영하고 있어 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주거 편의성: 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적 투자에도 적합합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동의 핵심 입지에 위치한 재건축 추진 단지로, 장기적인 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 재건축 사업의 불확실성 등 고려해야 할 리스크 요인이 있습니다. 철저한 권리분석과 재건축 사업 관련 정보를 면밀히 파악하고, 임차인과의 협의 가능성을 검토하는 것이 필수적입니다. 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근을 통해 합리적인 가격에 취득 시 성공적인 투자가 될 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 약 195,000,000원 (1억 9천 5백만원) 수준으로 제안합니다.

* 이는 최근 유사 면적대의 시세 및 감정가를 바탕으로 보수적으로 산정한 금액이며, 입찰 참여 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

* 인수될 수 있는 보증금(0원으로 추정)을 제외한 금액으로 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.