나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12568 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제2층 제204호 다세대주택 경매
서울특별시 강서구 강서로17길 15-8 위하우스, 제2층 제204호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경12568(서울남부지방법원 경매13계). 감정가 288,000,000원, 최저가 184,320,000원. 매각기일은 2026-08-07입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 12568 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로17길 15-8 위하우스, 제2층 제204호 |
| 용도 | 집합건물 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 관할법원 | 서울남부지방법원 경매13계 (02-2192-1273, 0087(감정/주소보정관련)) |
| 이용제한 | 대공방어협조구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 |
면적
| 토지면적 | 17.27㎡ (5.22평) |
|---|---|
| 건물면적 | 24.82㎡ (7.51평) |
금액
| 감정가 | 288,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 184,320,000원 (감정가 대비 64%) |
| 입찰보증금 | 18,432,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.05.14 | 288,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.07.08 | 230,400,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.08.07 | 184,320,000원 |
물건 비고
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12568 (1)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제2층 제204호
용도: 다세대주택
감정가: 288,000,000원
토지면적: 17.27㎡ (약 5.22평)
건물면적: 24.82㎡ (약 7.51평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 강제경매
채권자: 주OOOOOOO
특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경
2. 입지조건
본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하고 있습니다. 화곡동은 주거 밀집 지역으로 다수의 다세대 및 연립주택이 분포하며, 지역 주민을 위한 다양한 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다. 주변은 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있으며, 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다.
3. 권리분석
등기부등본상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.
말소기준권리: 갑3 (남동세무서장의 압류, 2024-08-29)
매각으로 인해 소멸되는 권리:
* 을3 (김지원의 주택임차권, 2024-11-06 접수) - 말소
* 갑4 (주택도시보증공사의 가압류, 2025-08-04) - 말소
* 갑5 (주택도시보증공사의 강제경매, 2025-10-14 접수) - 말소 (본건 경매)
매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.
인수되는 권리: 해당사항 없음.
임차인 현황:
* 임차인: 주택도시보증공사(김 )
* 보증금: 320,000,000원
* 차임: 0원
* 전입일자(사업일자): 2023-05-26
* 확정일자: 2023-04-17
* 배당신고일자: 2024-11-06
* 대항력: 없음
* 비고: 본건은 주택임차권이 말소 기준 권리보다 늦게 등기되었으며, 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각" 및 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특별 매각 조건에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 즉, 인수 보증금 합계는 0원입니다.
등기부채권 총액: 1,447,500,000원
4. 상권분석
제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.
* M펠리체(830-5) (37.05㎡, 2018년 준공): 2026년 5월, 300,000,000원에 거래됨. (약 810만원/㎡)
* 한양(343-28) (53.84㎡, 2000년 준공): 2026년 5월, 255,000,000원에 거래됨. (약 473만원/㎡)
* 기린아트빌라 (41.32㎡, 1995년 준공): 2026년 5월, 169,000,000원에 거래됨. (약 409만원/㎡)
본 물건은 건물면적 24.82㎡입니다. 가장 유사한 조건(건축 연도, 면적 근접성)을 가진 M펠리체(37.05㎡)의 거래가액(300,000,000원)을 기준으로 환산 시, 본 물건의 적정 시세는 약 20,100,000원 (24.82㎡ * 810만원/㎡) 수준으로 추정됩니다. 그러나 감정가는 288,000,000원으로, 최근 매매 사례와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 건물의 신축 연도(2022년 사용승인) 및 위치, 또는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 차이에서 기인할 수 있습니다.
5. 생활정보
본 물건은 위하우스라는 다세대 건물 내 2층에 위치하고 있습니다. 2022년 5월 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다. 총 6층 건물이며, 해당 호실은 전용면적 24.82㎡로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 크기입니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.
6. 잠재적 리스크
* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력이 없으며, HUG 측에서 관련 권리를 포기하고 말소하는 것을 조건으로 하는 만큼, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없으나, 관련 조건 및 서류를 면밀히 검토해야 합니다.
* 시장 변동성: 최근 매매 사례와 감정가의 차이가 존재하는 만큼, 실제 낙찰가 산정 시 시장 상황을 충분히 고려해야 합니다.
7. 종합 의견
본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)임에도 불구하고, 권리 관계가 명확하여 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 것이 큰 장점입니다. 또한, 24.82㎡의 소형 면적은 투자용이나 1인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 감정가와 최근 시세의 차이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.
8. 투자 포인트
* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 깨끗한 상태의 건물입니다.
* 소형 면적: 1인 가구 및 투자 목적으로 접근성이 용이합니다.
* 명확한 권리 관계: 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 추가 비용 발생 위험이 낮습니다.
* HUG 채무 관련 매각: HUG가 채권자로 참여하여 권리 관계 정리가 깔끔하게 이루어진 상태입니다.
9. 예상 입찰가
감정가 288,000,000원과 주변 시세 분석 결과(약 20,100,000원 수준)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 210,000,000원에서 260,000,000원으로 예상됩니다.
권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없는 점, 건물의 신축 연도 등을 감안하여, 본 물건의 경쟁 상황과 시장 상황을 고려한 최적의 입찰가는 235,000,000원으로 제안합니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.