나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12551 [1] 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서서울호수공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제3층 제303호로, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 다세대주택임.

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 6미터, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 신월동 243-30 및 243-31 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2023-06-29), 도로(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소 음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관 한허가구역(2025-10-15)(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12551 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 243-30, 다온캐슬 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 253,000,000원

건물명: 다온캐슬

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2020년 02월 12일

건축면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

토지면적: 18.30㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.299999999999997㎡ (약 5.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서서울호수공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 대상물건의 동측으로 노폭 약 6미터, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 08월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2020-02-17)

* 공유자전원지분전부이전 (2020-04-29)

* 주택임차권 (신현준, 230,000,000원, 말소예정)

* 주택도시보증공사 가압류 (2023-08-30, 말소기준권리)

* 서초세무서장 압류 (2023-11-01, 말소예정)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-10-13, 본건 경매개시결정)

* 총 등기부채권액: 1,509,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(신현준)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-09

* 배당신고일자: 2024-03-05

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을3)으로 등기되었으나, 말소 예정으로 표기되어 있음.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. 단, '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 'HUG 인수조건 변경', '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각' 등 복합적인 조건이 명시되어 있어, 실제 잔금 납부 시점에 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 인수되는 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 토지이용계획: 서울특별시 양천구 신월동 243-30 및 243-31번지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 구역에 해당하여 소음 및 고도 제한 등이 있을 수 있으며, 토지거래계약허가구역으로 외국인 등의 경우 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 주변 건물 구성: 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업 지역은 아닙니다.

* 주변 시설: '서서울호수공원'이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 일반적인 도시 지역에서 흔히 볼 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지하철역도 근거리에 소재하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 서서울호수공원이 인접하여 주거 환경이 쾌적합니다.

* 교육시설: 주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 환경을 고려할 때 인근 학교 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 권리관계의 복잡성: '대항력있는임차인' 명시와 권리분석상 '대항력 없음' 표기, 그리고 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각이라는 특이사항은 계약 이행 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요함을 시사합니다. 최종적으로 인수되는 보증금은 0원으로 판단되나, 관련 계약 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 구역(소음, 고도 제한 등) 및 토지거래계약허가구역(외국인 등)에 해당하여 향후 재산권 행사나 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 준공 시점: 2020년 준공으로 신축 건물에 해당하지만, 시간이 지남에 따라 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다온캐슬 다세대주택 경매 물건입니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 서서울호수공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 권리관계는 다소 복잡하게 나타나나, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 전반적으로 안정적인 투자가 가능한 물건으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 서서울호수공원 인접으로 쾌적한 주거 환경

* 권리관계 명확화 시 시세 대비 저렴한 취득 가능성

* 안정적인 다세대주택 시장

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 30,200만원에서 32,900만원 사이로 형성되어 있습니다. 이를 본건의 전용면적(29.91㎡, 약 9.05평)에 적용할 경우, 현재 시세는 약 1억 7천 5백만원 내외로 추정됩니다.

본건의 감정가는 253,000,000원으로, 최근 시세보다 약 8천만원 이상 높게 책정되어 있습니다. 경매 물건의 경우 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는 것이 일반적이며, 본건의 경우 권리관계상의 복잡성 및 토지이용계획상의 일부 제한 사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세(약 1.75억원)를 기준으로 시세의 80~90% 수준을 입찰 희망가의 범위로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

합리적인 입찰가 범위: 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원

다만, 감정가가 시세보다 현저히 높게 책정된 점을 감안하여, 입찰 시에는 면밀한 시세 조사와 물건 현황 파악을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기 조건 매각' 등 특수 물건 조건에 대한 명확한 이해와 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.