나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12391 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-165 남광쉐르빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "필마 어린이공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 소규모 공동주택이 밀집하여 있는 주거지대로서, 노변을 따라 일부 근린생활 시설이 소재하며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2013.06.04) 외 벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감, 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12391 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-165 남광쉐르빌 제2층 제204호 (도로명: 서울특별시 강서구 곰달래로15길 12)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 262,000,000 원

* 토지면적: 22.08㎡ (약 6.68 평)

* 건물면적: 36.16㎡ (약 10.94 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (정보 없음)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "필마 어린이공원" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 다세대주택 등 소규모 공동주택이 밀집하여 있는 전형적인 주거지대이며, 일부 노변을 따라 근린생활 시설이 소재하고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접도로: 본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 3번, 강서농업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2014-06-05, 권리금액: 54,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 권리현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 이후 다수의 압류 및 가압류, 임의경매개시결정 등기가 기재되어 있습니다.

* 을구 3번 근저당권 이후의 모든 권리(갑구 7, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 20-1 등)는 말소 대상입니다.

* 본 경매 절차는 서울강서농업협동조합의 신청으로 진행되었습니다 (채권액: 43,330,374원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서상 '지상권개요: 비고:'로 기재되어 있으나, 구체적인 소멸되지 않는 권리에 대한 명시적 내용은 확인되지 않습니다. 일반적인 경매 원칙에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 다세대주택으로 이용 중이나, 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 권리 분석을 통해 정확한 점유 및 권리 관계를 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울 강서구 화곡동의 대표적인 다세대주택 밀집 지역 내에 위치합니다.

* 안정적인 주거 단지를 형성하고 있으며, 도로변을 따라 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* "필마 어린이공원"이 근거리에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 외부 지도 검색 결과, 본건 인근에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았으며, 일반적인 주거 지역의 특징을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역 특유의 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 식료품 구매, 외식 등의 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육환경:

* 단지 인근에 "필마 어린이집"이 있습니다.

* 도보 가능한 거리에 "화곡초등학교"와 "등서초등학교"가 있어 자녀들의 안전한 통학이 가능합니다.

* "등촌중학교" 등 중학교 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 녹지환경: "필마 어린이공원"이 인접하여 주민들이 산책이나 여가 활동을 즐길 수 있는 공간을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축 행위 시 용적률 및 층수 제한이 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)에 속해 있어 항공기 소음 및 공항 관련 규제 사항이 적용될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등이 특정 건축물(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)을 거래 시 허가를 받아야 합니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 일반 개인의 경매 낙찰에는 직접적인 영향이 적을 수 있으나, 추후 거래 시 유의해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 경매 대상 외 다른 담보 물건의 권리 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본 경매 절차를 통해 권리 관계는 정리될 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 안정된 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, "필마 어린이공원"과의 인접성, 편리한 교통 및 교육 환경 등 실거주 만족도가 높은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2013년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석 또한 명확한 편입니다. 다만, 공항 관련 보호지구 지정, 토지거래허가구역 지정 등의 규제 사항과 임대 관계가 미상인 점은 투자 및 실거주 시 유의해야 할 부분입니다. 감정가는 262,000,000원으로 책정되었으나, 주변 시세와의 면밀한 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 적합 입지: 공원 인접, 편리한 교통 및 교육 환경으로 높은 주거 선호도.

* 준신축급 건물: 2013년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉각적인 대규모 수리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 분석 및 낙찰 후 진행이 비교적 수월합니다.

* 시세 차익 잠재력: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 262,000,000원입니다. 제공된 주변 최근 매매 정보 분석 결과, 비슷한 면적의 오래된 다세대주택(1986년, 2002년 건축)은 150,000,000원에서 160,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 반면, 신축(2019년)의 소형 다세대주택은 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 2013년 건축 연도로 신축급에 속하지만, 비교 사례 중에서는 중간 정도의 연식에 해당합니다. 감정가 262,000,000원은 비교적 최신 건물 거래가(216,000,000원)보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

종합적으로 고려할 때, 희망 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이 로 설정하고, 최종 입찰가는 230,000,000원 내외 를 목표로 하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이 가격대는 인근 최근 거래 사례(216,000,000원)보다는 다소 높으나, 감정가(262,000,000원) 대비 약 10~15% 할인된 가격으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 주변 시세 변동, 임대차 현황 등을 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.