나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경723 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 464-19 우현펠리스 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단독, 다세대주택,근린생활시설, 공원 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등 소재하며, 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물내 제3층 제302호로서, (사용승인 2016.10.24.) 외벽 : 치장벽돌타일 붙임 등 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생 급배수시설, 승강기설비, 필로티 주차장 등 되어 있는 것으로 탐문되며, 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여 내부설비의 유무, 정상작동여부는 확인되지 않았으므로 경매 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 다세대주택 부지 등임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역(2015-03-24), 상대보호구역(2016-03-08), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경723 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 464-19 우현펠리스 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 283,000,000원

토지면적: 25.87㎡ (약 7.83평)

건물면적: 43.90㎡ (약 13.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건축물 정보

건물명: 우현펠리스

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

사용승인일: 2016년 10월 24일

총 층수: 6층

해당 층수: 3층

전유 면적: 43.90㎡ (약 13.28평)

공급 면적: (명시되지 않음, 전용면적 기준)

주요 용도: 도시형생활주택(단지형 다세대)

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

기타 제한: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 도로 상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지이며, 본건 북동측으로 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 강서구(서울특별시)의 압류 (2020.04.08.)

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (2023.07.25. 접수, 김희동, 보증금 197,000,000원)

* 소멸되는 권리: 압류, 가압류, 강제경매 등 (말소기준권리보다 후순위 권리 일체)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김희동

* 보증금: 197,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 07월 30일

* 확정일자: 2019년 05월 30일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 07월 25일

* 비고: 위 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 197,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높습니다.

3.3. 권리분석 종합

본건에는 선순위 주택임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 197,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 입찰 시 인수 보증금을 고려한 총 취득 금액을 산정해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 전통적인 주거 밀집 지역으로, 다세대 및 단독주택이 주를 이룹니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 2019년식 신축 건물의 경우 전용면적 19.98㎡가 2억 1,600만원에 거래되었으며, 평당 가격은 약 1,081만원 수준입니다. 반면, 1986년식(37.44㎡, 1억 5,000만원, 평당 약 401만원) 및 2002년식(37.56㎡, 1억 6,000만원, 평당 약 426만원) 건물의 거래가는 이보다 현저히 낮은 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 건물의 연식 및 상태에 따른 시세 차이를 보여줍니다.

본건(43.90㎡, 2016년식)은 비교적 신축에 속하나, 최근 거래된 2019년식 물건보다는 연식이 오래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 서울신정고등학교, 화곡초등학교, 신월초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 녹지시설: 인근 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 편의시설: 상업 시설은 주로 근린생활시설 형태로 주변에 분포하고 있으며, 대형마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 및 추가 정보

주변 지역은 일반적인 주거 지역으로, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '중요시설물보호지구(공항)' 및 '대공방어협조구역'에 해당되므로, 이에 따른 건축 또는 이용 제한이 있을 수 있습니다. (공항 인근 지역은 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 197,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 명백히 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가서상 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여 설비 내역의 유무 및 정상 작동 여부를 확인할 수 없다고 명시되어 있습니다. 실제 명도 및 내부 점검 시 예상치 못한 문제점이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

공항 관련 보호지구 및 협조구역에 해당되어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 도시형생활주택으로, 2016년 준공되어 연식이 비교적 양호한 편입니다. 주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 1억 9,700만원에 달하는 선순위 임차보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액으로, 실제 총 취득 비용을 크게 상승시키므로 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 내부 상태를 확인할 수 없어 추가적인 수리 비용 발생 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2016년식) 도시형생활주택으로, 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 강서구 화곡동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역임.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 283,000,000원이나, 가장 중요한 고려사항은 197,000,000원의 선순위 임차보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 실제 낙찰자가 부담하게 될 총액은 '입찰가 + 197,000,000원'이 됩니다.

시세 분석 결과, 비슷한 연식 및 면적의 부동산이 실제 시장에서 어느 정도의 가치를 가지는지, 그리고 인수되는 보증금을 감안했을 때 어느 정도의 총액으로 취득해야 합리적인 투자가 될지를 판단해야 합니다.

인수되는 보증금을 제외한 본건의 실질적인 가치를 감정가 수준(283,000,000원)으로 가정할 경우, 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

* 희망 총 취득가: 283,000,000원 (감정가 수준)

* 인수 보증금: 197,000,000원

* 적정 입찰가: 86,000,000원 (283,000,000원 - 197,000,000원)

위 산정 결과에 따라, 본건의 감정가가 실제 물건 가치를 반영한다고 가정할 때, 8,600만원 은 매우 공격적인 입찰가가 될 수 있습니다. 이는 현 시세 및 임차보증금 인수 리스크를 고려할 때, 매우 높은 수익률을 기대하거나, 또는 해당 금액으로 낙찰받기 어려울 수 있다는 점을 시사합니다.

현실적인 낙찰 가능성과 수익률을 고려하여, 총 취득가(입찰가 + 197,000,000원)를 300,000,000원에서 330,000,000원 사이로 목표한다고 가정하면, 예상 입찰가는 103,000,000원에서 133,000,000원 사이 가 될 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 다수의 변수에 따라 달라질 수 있으며, 특히 인수되는 임차보증금 197,000,000원의 정확한 처리 및 기타 숨겨진 위험 요소를 철저히 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.