나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경730 [1] 서울특별시 강서구 공항동 53-96 웰스바움 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "지하철 5호선 송정역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "송정역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제403호로서 (사용승인일자: 2021. 3. 5.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 공항동 53-96번지 웰스바움 제4층 제403호에 위치한 다세대주택입니다.

본 건의 감정가는 306,000,000원이며, 토지 면적은 19.63㎡ (약 5.94평), 건물 면적은 29.68㎡ (약 9.00평)입니다.

매각 대상은 기타이며, 경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매입니다.

채권자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 형식적 경매, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 등의 특이사항이 있습니다.

건축물대장 상 건물명은 웰스바움이며, 2021년 3월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 4층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 송정역 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간 및 대상이 다양하므로 거래 시 확인이 필요합니다. (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 외국인 등 대상, 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 아파트/연립/다세대 등 대상, 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2025년 10월 20일 접수된 갑4 임의경매(사건번호: 2025타경730)입니다.

인수되는 권리:

본 건 등기부등본상 을구 1번 근저당(2023년 8월 7일 접수)으로 등재된 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

해당 임차인은 문진희 씨로, 보증금 284,000,000원, 전입일자 및 확정일자 2021년 5월 26일, 배당신고일자 2023년 8월 7일입니다.

이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1, 2021.03.11)

* 주택임차권 (을1, 2023.08.07, 보증금 284,000,000원, 인수)

* 소유권이전 (갑2, 2021.07.05)

* 임의경매 (갑4, 2025.10.20, 말소기준권리)

채권 총액: 284,000,000원 (주택임차권 등기 금액 기준)

물건명세서 참고사항:

작성일: 2026년 6월 2일

본 물건 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 1번 주택임차권이며, 해당 임차인은 대항력이 있어 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

주변 매매/임대 정보 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 준공 연차를 가진 다세대주택들의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 5일 거래: 29.84㎡, 300,000,000원 (㎡당 약 10,053,619원)

* 2026년 5월 4일 거래: 40.04㎡, 260,000,000원 (㎡당 약 6,493,506원)

* 2026년 7월 1일 거래: 18.8㎡, 145,000,000원 (㎡당 약 7,712,766원)

본 건의 감정가(306,000,000원)는 29.68㎡ 기준으로 ㎡당 약 10,300,000원 수준입니다.

최근 거래 사례 중 본 건과 면적이 유사한 29.84㎡의 거래가(300,000,000원)와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 현재 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

결론:

본 건과 유사한 면적의 거래 사례를 볼 때, 물건 자체의 가치는 약 3억원 내외로 평가될 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 실제 취득 비용에 큰 영향을 미칠 것입니다.

1.4. 생활정보

건물 상태:

2021년 3월 5일에 사용승인된 비교적 신축 건물(건축물대장 기준)으로, 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창 등으로 마감되어 있습니다.

내부 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설:

* 교통: 지하철 5호선 송정역, 버스정류장 인접.

* 기타: 주거지대로서 기본적인 편의시설 이용 가능. (추가적인 대형 편의시설은 인근 지역 정보 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인:

가장 큰 리스크는 보증금 284,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 남은 금액은 매수인이 인수해야 하므로 총 취득 비용이 상당히 증가할 수 있습니다.

공항 관련 규제:

본 건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하여 항공기 소음, 고도 제한, 개발 행위 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

토지거래허가구역:

지정 기간 및 대상에 따라 향후 매수 및 전매 시 허가가 필요할 수 있으므로, 관련 법규 및 현재 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 공항동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 지하철 5호선 송정역을 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

하지만, 보증금 2억 8400만원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당 후 남은 보증금은 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 중요한 고려사항입니다.

감정가는 시세와 유사하나, 임차인 인수 부담을 고려하면 실질적인 총 취득 비용은 예상보다 높아질 수 있습니다.

공항 관련 규제가 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮음.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 송정역 이용 편리.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하되, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

주변 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 본 건 자체의 시장 가치는 약 2억 8천만원에서 3억 1천만원 사이로 볼 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 284,000,000원)이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 변수입니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 인수 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 본 건의 실질적인 총 취득 비용(입찰가 + 인수되는 임차인 보증금)이 과도해지지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

적정 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 290,000,000원

* 이 범위는 임차인 보증금 중 상당 부분이 배당으로 회수되지 않고 매수인이 인수할 가능성을 염두에 둔 보수적인 접근입니다.

* 실제 배당표 확정 및 임차인과의 협상 가능성을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 입찰 전 반드시 법원 배당 현황 및 임차인 인수 보증금 확정 금액을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.