나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12706 [1] 서울특별시 양천구 신월동 546-3 엠펠리체 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 양천구 신월동 소재 '강신중학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/ 지상 7층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2013-12-06) 외벽 : 돌붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 다세대주택 및 오피 스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 8m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신정생활권중심), 도로(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12706 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 546-3 엠펠리체 제2층 제204호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 오피스텔, 현황 주거용)

전용면적: 53.77㎡ (약 16.27평)

토지 지분 면적: 22.18㎡ (약 6.71평)

일괄 매각 여부: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 241,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 '강신중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건이 소재한 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지대입니다.

교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (을5)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. (예: 소유권이전(갑4), 주택임차권(을3))

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명시된 권리 중 지상권은 없는 것으로 파악됨)

임차인 현황:

* 임차인: 김성환 (주택도시보증공사(HUG) 보증)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 10일

* 확정일자: 2021년 12월 21일

* 배당신고일자: 2024년 02월 23일

* 대항력: 없음 (등기부요약 및 임차인현황 상 명시)

인수되는 임차보증금: 0원

본건은 임차인 김성환 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

총 채권액: 285,000,000원 (주택도시보증공사의 경매 신청 채권액)

1.3. 상권분석

주변 입지: 본건은 서울 양천구 신월동의 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 강신중학교가 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

부동산 시장 동향:

최근 주변 지역의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2026년 5월 2일 거래된 1981년식 연립주택 (55.27㎡, 3층)은 21,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 2일 거래된 2017년식 다세대주택 (52.41㎡, 6층)은 30,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 1일 거래된 2019년식 다세대주택 (55.56㎡, 2층)은 32,900만원에 거래되었습니다.

본건과 유사한 면적대의 신축급 다세대 주택들은 3억원 초중반대의 시세를 형성하고 있어, 본건의 감정가(2억 4천 1백만원)는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

교육: 강신중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 조건: 임차인 김성환 및 HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건은 명확한 이행 확인이 필요합니다.

HUG 인수 조건 변경 및 공동담보: 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 특이사항은 추가적인 법률 검토를 통해 인수 시 발생할 수 있는 추가 부담 여부를 확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 본 건 토지는 항공기소음 방지 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

권리 관계의 특이점: '대항력있는 임차인'으로 명시된 점과 '대항력 없음'으로 명시된 점 사이의 모호성이 존재합니다. 다만, '인수 보증금 0원' 조건과 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 실제 인수되는 임차 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 2013년 준공의 다세대주택(현황 주거용 오피스텔)으로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 인근 신축급 다세대 주택의 시세가 3억원 초중반대를 형성하고 있는 점을 감안할 때, 2억 4천 1백만원의 감정가는 투자 매력도가 있다고 판단됩니다.

특히, 본건은 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 포함하고 있어, 낙찰자가 임차인 관련 보증금을 인수할 위험이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 같은 특이사항은 낙찰 전 반드시 추가적인 법률 검토를 통해 인수 여부 및 발생 가능한 추가 부담을 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 다세대 주택: 2013년 준공으로 비교적 연식이 짧아 선호도가 높습니다.

가격 경쟁력: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 및 임대 수익 확보 가능성이 높습니다.

안정적인 주거 지역: 양천구 신월동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

임차 보증금 부담 없음: '인수 보증금 0원' 조건으로 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

건물 전용 면적: 53.77㎡ (약 16.27평)

주변 시세 범위: 30,200만원 ~ 32,900만원 (유사 면적, 신축급 다세대)

감정가: 241,000,000원

본 건의 최근 매매 사례(2019년 준공, 55.56㎡, 3.29억원) 및 주변 시세를 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치는 3억원 이상으로 판단됩니다.

감정가(2.41억원) 대비 10~20% 상승을 고려하여 합리적인 입찰가 범위를 설정할 수 있습니다.

인수되는 임차보증금: 0원

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보, 주변 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려한 추정치입니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 실거래가 추이, 법원 진행 상황 등 추가적인 정밀 분석을 거쳐 결정하시기를 권고드립니다. 특히, 명시된 특이사항(HUG 인수조건 변경, 공동담보 등)에 대한 최종적인 법률 검토 결과가 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.