나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12693 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제16층 제1606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서웉특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)로서, 주위는 업무시설 및 근린생활시설, 소규모 공동주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제16층 제1606호로서 (사용승인일: 2020.04.09.), - 외벽 : 석재 마감 등 - 창호 : PVC새시 창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, "업무용" 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 폭 약 30M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-04-03) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12693 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제16층 제1606호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

185,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 2.50㎡ (약 0.76평)

* 건물 면적: 13.89㎡ (약 4.20평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.9. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재 가능성 있으나, 권리분석 상 '없음'으로 표기. HUG 인수조건 변경.

1.10. 주의사항

본 매각은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 소규모 공동주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 제16층 제1606호이며, 사용승인일은 2020년 4월 9일입니다. 외벽은 석재 마감 등, 창호는 PVC 새시입니다.

2.4. 이용 상태

집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2.5. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 건축 제한이 적용됩니다.

2.7. 주변 시설

강서구청, 각종 상업시설, 업무시설, 학교, 공원 등이 인접해 있습니다. 현재 파악된 주변 시설 중 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 C : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-06. 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사 (지성배): 보증금 185,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-23, 확정일자 2021-07-07, 배당신고일자 2023-08-28. 대항력 없음.

3.2. 말소기준권리

압류 (의정부세무서장, 2023-07-13)

3.3. 인수되는 권리

없음.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

3.5. 기타 권리사항

본건 매각 조건으로 임차인 지성배 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

'거마지엠밸리' 오피스텔로, 2020년 준공되었습니다. 총 18층 건물에 본건은 16층에 위치하며, 해당 호실은 전용면적 13.89㎡입니다.

4.2. 최근 거래 사례

동일 건물 내 유사 면적(13.42㎡)의 오피스텔이 2024년 3월 18일 135,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

4.3. 임대 시세 (추정)

본건과 유사한 소형 오피스텔의 경우, 보증금 10,000,000원 기준 월세 500,000원 ~ 800,000원 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다. (현 시세 기준 추정치)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

강서구청, 병원, 은행, 각종 상업시설 등이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, HUG 관련 보증금 반환 청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 해당 조건의 이행 여부에 따라 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. HUG 인수 조건

매각 조건 자체가 HUG 관련 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 전제로 하고 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차상의 복잡성 및 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

공항 관련 보호지구, 최고 높이 제한 구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 실제 용도와 공부상 용도 차이

집합건축물대장상 '오피스텔'이나 현황 '주거용'으로 사용 중인 점은 추후 세금 신고나 법규 적용 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구청 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 최근 유사 면적의 거래 사례가 135,000,000원에 있었으나, 감정가는 185,000,000원으로 시세와 차이가 있습니다. 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 임차 조건으로, 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 매각의 전제 조건입니다. 임차인의 대항력이 '없음'으로 표기되어 있음에도 불구하고, 해당 조건을 철저히 확인하고 이행하는 것이 낙찰 후 안전한 권리 취득의 핵심입니다.

8. 투자 포인트

* 전략적 위치: 강서구청 및 업무, 상업시설 인접지로 배후 수요가 양호합니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소액 투자자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 임대 수익 기대: 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요를 통해 수익 창출이 가능합니다.

* 가격 메리트 잠재력: 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 존재하며, HUG 관련 리스크를 잘 해결할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 185,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적): 135,000,000원 (2024년 3월)

본건은 최근 실거래가와 감정가 간의 괴리가 크며, HUG 관련 복잡한 인수 조건으로 인한 리스크를 고려해야 합니다. 따라서, 최근 실거래가를 기준으로 향후 발생 가능한 제반 비용 및 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.