나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12649 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제10층 제1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 중 제10층 제1001호로서, (사용승인일 : 2022.01.25) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로, 동측으로 폭 약 3m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 화곡동 924-6 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) - 화곡동 924-7 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12649 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 924-6, 리치아파트 제106동 제10층 제1001호

1.3. 건물 구조 및 면적

구분: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 사용)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2022년 01월 25일

건물 전용면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

토지 지분면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

총 층수: 13층 중 10층

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 336,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건이 소재하는 건물까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

대상 물건 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로, 동측으로 폭 약 3m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 05월 17일자 구로세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (전 거주자: 김규빈)

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 16일

확정일자: 2022년 04월 14일

배당신고일자: 2023년 06월 29일

임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

본건 매각물건명세서 상 특이사항으로, 임차인 미국인 김규빈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 갑구에는 신탁말소, 소유권이전, 압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

을구에는 주택임차권(김규빈)이 등기되었으나, 말소 예정입니다.

모든 권리관계는 말소기준권리 이후의 것들은 촉탁 또는 경매개시결정에 따라 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 화곡동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 다양한 형태의 부동산이 공존합니다.

신축급 오피스텔인 리치아파트의 경우, 지역 내 비교적 높은 수준의 주거 및 업무 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업 시설 접근성

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, "까치산역"이 인접해 있어 상업 및 교통 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역을 도보 또는 가까운 거리로 이용 가능하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

화곡1동주민센터, 다양한 소매점, 식당, 카페 등 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

주변에 공원 등 녹지 공간에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

본건은 현재 주거용으로 사용 중이나 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

임차인 및 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건이 매각의 효력을 위한 필수 조건입니다. 이행 여부에 대한 세부적인 확인이 필요합니다.

6.2. 현황 용도와 공부상 용도 차이

건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현재 주거용으로 사용 중이므로 향후 용도 변경 또는 전입/전출 시 행정적 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 공법상 제한사항

* 토지 이용 계획 상 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31). 이는 특정 매수 대상자(외국인 등)나 특정 용도(아파트, 다가구 등)에 대한 제한이므로, 일반적인 투자자에게는 직접적인 영향이 적을 수 있으나 계약 시 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 리치아파트 오피스텔로, 비교적 신축급에 해당하는 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 특히 까치산역이라는 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

임차인 관련 복잡한 조건이 있으나, 권리분석 결과 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단되어 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지이용계획 상 다양한 공법상 제한이 존재하므로 투자 목적에 따른 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2022년 준공)으로 하자 발생 가능성 낮음

* 지하철 2, 5호선 까치산역 인접한 더블 역세권

* 주변 편의시설 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

* 토지/건물 일괄 매각으로 토지 지분 가치 포함

* 임차인 관련 복잡한 조건 해소 시 낮은 리스크로 투자 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 336,000,000원이며, 채권자(주택도시보증공사)의 경매 신청 금액은 360,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없어, 순수하게 부동산 가치만을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

최근 주변 시세, 물건의 상태, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 10~20% 가량 상승한 370,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있다고 판단됩니다.

최적 입찰가는 해당 물건의 현황, 권리관계 재확인 및 세부적인 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.