나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12635 [1] 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제3층 제305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근에 다 세대주택, 아파트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(9호선 신방화역) 등이 소재하 는 바, 제반 주위환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상6층 건으로서, 외벽:석재붙임 등 마감 창회:샤시창호 등 마감.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1:도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면 )<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원 청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기 간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) , 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 일련번호2:도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면 )<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원 청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기 간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) , 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12635 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제3층 제305호

건물명: 제이스빌

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

토지면적: 18.68㎡ (약 5.65평)

건물면적: 27.25㎡ (약 8.24평) (전용면적)

총면적: 659.33㎡ (건축물대장 기준, 연면적)

대지면적: 351㎡ (건축물대장 기준)

감정가: 347,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2022년 3월 2일 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화초등학교' 북동측 인근에 위치함.

주변환경: 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거 지역임.

교통:

* 차량 접근이 용이함.

* 인근에 다수의 버스 정류장이 위치함.

* 지하철 9호선 신방화역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 남동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간 및 대상 확인 필요)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울특별시 압류 (2025년 4월 11일 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 정 (주택도시보증공사 (정다솜))

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 26일

* 확정일자: 2022년 4월 20일

* 배당신고일자: 2024년 5월 14일

* 대항력: 없음

등기부상 권리 내역:

* 을1: 주택임차권 (정다솜), 329,000,000원, 접수 2024-05-14, 말소

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사), 329,000,000원, 접수 2025-10-20, 말소

* 갑5: 압류 (서울특별시), 접수 2025-04-11, 말소기준권리

채권액 합계: 329,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

인수 보증금 합계: 0원

주요 특이사항 및 주의사항:

* 임차인 정다솜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 매수인이 해당 임차 보증금 전액을 인수할 의무가 없음을 명확히 함.

1.3. 상권분석

지역 특징: 서울 강서구 방화동은 서울 서남권의 주거 지역으로, 다세대주택과 아파트 단지가 밀집해 있는 곳임.

상업 시설: 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근 신방화역 주변을 중심으로 기본적인 편의 시설 이용이 가능함.

주거 환경: 방화초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가구의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

교통 접근성: 지하철 9호선 신방화역 이용이 편리하여 강남, 여의도 등 주요 업무 지구로의 출퇴근이 용이함.

1.4. 생활정보

건축물 정보: 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물이며, 본건은 3층에 위치함.

내부 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

주거 형태: 도시형생활주택으로 현재 단지형 다세대로 이용 중임.

교육 시설: 방화초등학교가 도보 거리에 있어 교육 환경이 우수함.

교통 시설: 9호선 신방화역을 통해 서울 전역으로의 이동이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 복잡성: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 특이사항에 '대항력있는 임차인', '선순위 임차권' 등의 문구가 있어 혼동의 여지가 존재함. 그러나 매각 조건에서 임차 보증금 반환 청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 실질적인 인수 보증금은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

토지 이용 제한: 공항 관련 보호 구역, 규제 지역 등으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있음.

감정가와 시세 괴리: 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 본 건의 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정된 것으로 추정됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동의 역세권에 위치한 비교적 신축인 도시형생활주택임.

건축물 사용 승인일이 2022년으로 매우 최근이어서 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨.

지하철 9호선 신방화역 접근성이 뛰어나 직주근접성이 우수한 장점이 있음.

임차 보증금 관련 리스크는 매각 조건으로 인해 해소된 것으로 보이나, 관련 서류 및 조건을 철저히 재확인하는 것이 중요함.

시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 9호선 신방화역 인접으로 뛰어난 서울 주요 지역 접근성 확보.

신축급 건물: 2022년 사용 승인으로 신축에 가까워 향후 유지보수 부담 적음.

리스크 해소: 매각 조건으로 임차 보증금 인수 부담이 없음.

주거 편의성: 초등학교 등 교육 시설과 생활 편의 시설 접근 용이.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 9일, 인근 '리츠펠리스' (2015년 준공, 전용면적 29.82㎡)가 210,000,000원에 거래됨. 이는 ㎡당 약 7,042,253원의 시세임.

* 본건은 2022년 사용 승인으로 '리츠펠리스'보다 신축 건물이므로, 동일하거나 더 높은 ㎡당 단가 적용이 가능함.

* 본 건의 전용면적은 27.25㎡로, 최근 매매 사례와 유사한 면적임.

* 감정가는 347,000,000원으로, 최근 매매 시세보다 높은 수준임.

* 인수할 임차 보증금이 없다는 점과 신축성을 고려하여, 시장 시세를 기반으로 예상 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

이 가격은 주변 시세 및 건물의 신축성, 역세권 입지를 종합적으로 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 바탕으로 조정이 필요함.

혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.