나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12666 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '다세대주택' 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 완경사지 장방형 토지로서 공부상 "도시형생활주택(단지형다세대) 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 163-30,163-53 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역 (강서교육지원청 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보 제공

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12666 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-30 애즈무드 제5층 제501호

건물명: 애즈무드

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

준공연도: 2021년 (사용승인일 기준)

총층수: 6층 중 5층

감정가: 241,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지면적: 12.10㎡ (약 3.66평)

건물면적: 19.99㎡ (약 6.05평)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

단지형 다세대주택 부지로 이용 중인 토지는 남측 및 동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

주변에 혐오시설이 특별히 보고된 바는 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5) 입니다.

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김정빈)

보증금: 259,000,000원

전입일자: 2021-09-24

확정일자: 2021-07-30

비고: 등기부상 주택임차권(을1)이 등재되어 있으나, 매각으로 말소 예정입니다. 다만, "특이사항" 및 "특수물건정보"에 대항력 있는 임차인 및 선순위임차권이 언급되어 있으며, 이에 대한 특별한 매각 조건이 존재합니다.

* 임차인: 최준희

보증금: 600,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-12-29 (주의: 해당 전입일자가 현재 시점보다 미래입니다. 정보 오류 가능성이 있으므로 확인 필요.)

확정일자: 2025-12-30 (주의: 해당 확정일자도 현재 시점보다 미래입니다.)

비고: 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 이는 매각으로 인해 해당 임차인들의 권리가 정리되거나, 특별한 조건 하에 인수되지 않음을 의미합니다.

* 등기부채권 총액: 259,000,000원 (주택도시보증공사)

* 특별 매각 조건:

임차인 김정빈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부가 매우 중요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 상업적 용도의 임대 수익을 기대하기보다는 주거용 부동산으로서의 가치가 중심이 될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 및 외곽으로 이동이 가능합니다.

* 교육: "서울신정초등학교"가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 일반적인 주거지역에 준하는 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 조건: 가장 큰 리스크는 임차인 김정빈(주택도시보증공사) 관련 조건입니다. 매수인은 임차인이 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각받게 됩니다. 만약 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하거나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 따라서 잔금 납부 전 해당 조건의 확실한 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 소형 면적: 건물 전용면적이 약 6.05평으로 매우 작아, 임대 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 공항 중요시설물보호지구, 상대보호구역 등 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 비교적 최근에 건축되었습니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 교통 및 교육 환경은 무난합니다. 그러나 대항력 있는 임차인과 HUG 관련 복잡한 매각 조건은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 해당 조건이 명확하게 이행되지 않을 경우, 예상치 못한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사와 함께 조건 이행 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 신축급 소형 주택: 2021년에 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* HUG 관련 조건 해결 시 메리트: 임차인 관련 리스크가 명확하게 해소된다면, 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 전용면적이 작아 전체 매매가가 상대적으로 낮게 형성될 수 있어, 소액 투자자에게도 고려 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 241,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료(최근 매매 JSON 정보)를 분석한 결과, 유사 건물의 면적당 매매가 시세는 약 400만원 ~ 810만원/㎡ (약 1,300만원 ~ 2,700만원/평) 수준으로 나타났습니다. 본건의 감정가 대비 면적당 가격(약 1,206만원/㎡, 약 3,983만원/평)은 현재 파악된 시세보다 높은 편입니다.

특히, 임차인 김정빈(주택도시보증공사) 관련 조건이 잔금 납부 시점까지 완벽하게 이행되어 보증금반환청구권 포기 및 등기 말소가 이루어진다는 전제 하에, 본건의 시장가치는 제공된 시세 자료를 기반으로 보수적으로 산정 시 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

그러나 임차인 관련 조건의 불확실성 및 감정가와 시세 간의 차이를 고려할 때, 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 임차인 관련 조건의 완벽한 해결을 전제로, 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다. (본 금액은 시장 상황, 경쟁률, 최종 조건 확인 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.