나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12653 [1] 서울특별시 금천구 가산동 147-32 에스앰캐슬 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 '가산동 주민센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제901호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1의 공부상 용도는 '오피스텔' 임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 노폭 약 10미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도 방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12653 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 147-32 에스앰캐슬 제9층 제901호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 435,000,000원

토지면적: 16.15㎡ (약 4.89평)

건물면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

집합건물 정보

건물명: 에스앰캐슬

총 층수: 10층

해당 층: 9층

전용면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

건축일: 2022년 1월 13일 (사용승인일)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주용도: 업무시설 (현황 주거용)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 '가산동 주민센터' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 대상 물건의 남측으로 노폭 약 10미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류(체납징세 과-티17222) (2023-03-28, 강서세무서장)

본 경매로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (갑2)

* 압류 (갑3)

* 가압류 (갑4)

* 압류 (갑5)

* 강제경매 (갑6)

* 주택임차권 (을3)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (해당 없음)

주요 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (신 )

* 보증금: 387,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-28 (주택임차권 등기 관련 일자 확인 필요)

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음 (권리분석상)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 대항력있는임차인 (특이사항 참조)

권리분석 요약

* 등기부채권 총액: 1,407,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재 가능성 있으나, 본 매각 조건상 임차인(신다빈) 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이로 인해 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 가산동은 서울 서남권의 주요 업무 및 산업 단지 배후 주거 지역으로, 오피스텔 및 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* '가산동 주민센터' 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변에 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

* 디지털단지 종사자를 위한 직주근접 수요 및 일반 지역 거주자 수요를 동시에 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 가산동 주민센터, 각종 근린생활시설, 소규모 상업시설, 주거 단지 등이 혼재합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성도 보통 수준입니다.

* 교육 환경: 대상 물건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 규제 사항을 남부교육청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 편의 시설: 인근 상업지역의 편의시설 이용이 가능하며, 가산디지털단지역 인근의 다양한 편의 및 의료 시설 이용도 편리합니다.

* 혐오 시설: 주변 지도 및 위성 사진을 통한 추가적인 혐오 시설 유무 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 임차인(주택도시보증공사)의 임차보증금반환청구권 포기 조건은 매각의 필수 조건입니다. 낙찰 후 해당 조건이 이행되지 않을 경우 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 명확한 확인 및 절차 진행이 필요합니다.

* 공부상 용도와 현황 사용의 차이: 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용 중인 점은 추후 건축법 등 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 가능성이 있습니다.

* 복잡한 토지이용계획: 다수의 토지이용계획상 제한(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등)은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 관련 상세 내용은 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 권리총액: 등기부채권 총액이 14억 원 이상으로 높아, 경매 절차 진행 및 최종 낙찰가 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 오피스텔로, 업무시설 및 주거용으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 입지상 직주근접 수요가 있는 지역이며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

다만, 임차인 관련 매각 조건, 공부상 용도와 현황 사용의 차이, 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항 등은 주의 깊게 검토해야 할 요소입니다. 권리 분석상 명확한 인수 권리는 없으나, 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건의 정확한 이해와 이행 여부 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 인근의 경쟁력 있는 입지: 풍부한 배후 수요를 바탕으로 임대 수익 확보가 용이할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적 가격 취득 기회: 복잡한 권리 관계 및 임차인 이슈로 인해 일반 경매보다 경쟁이 덜할 수 있으며, 시장가 대비 할인된 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주거용 활용 시 안정적인 임대 수익 기대: 현황 주거용으로 사용 중이므로, 소유권 이전 후 주거용으로 임대 시 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 435,000,000원

* 토지면적: 16.15㎡ (약 4.89평)

* 건물면적 (전용면적): 48.99㎡ (약 14.82평)

시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

본 물건은 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환청구권 포기 조건을 전제로 '인수 보증금 합계: 0원'으로 산정되어 있습니다. 이 점을 감안하여 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

현지 부동산 시장 조사 결과, 유사 면적 및 입지의 오피스텔 시세는 다를 수 있으므로, 정확한 시세 조사가 필수적입니다.

본 물건의 특이사항(대항력 있는 임차인 관련 조건, 공부상 용도와 현황 사용의 차이, 복잡한 토지이용계획)을 고려할 때, 시세 대비 할인된 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

추천 예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 410,000,000원

이 범위는 보수적인 접근을 기반으로 한 것으로, 실제 투자 결정 시에는 주변 시세, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다. 또한, 본 물건의 복잡한 권리관계 및 임차인 조건으로 인해, 낙찰 후 관련 전문가(변호사, 법무사 등)의 추가적인 자문이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.