나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12662 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 동유형의 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 진출입이 가능하며, 인근으로 지하철 5호선(화곡역)이 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제102동 제4층 제402호로서, (사용승인 : 2021.07.15.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 자체지반 평탄화한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6M 및 서측과 남측으로 노폭 약4M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12662 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제4층 제402호

건물명: 더숨153

용도: 도시형생활주택

건축물 정보: 사용승인일 2021년 07월 15일

총 층수: 6층 건물 중 4층

면적:

* 토지: 12.97㎡ (약 3.92평)

* 건물: 15.31㎡ (약 4.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 273,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 동유형의 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 이룹니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본 건까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 강제경매 개시 결정 등기(을6, 주택도시보증공사)가 말소기준권리가 되며, 본건 매각으로 대부분의 권리가 소멸됩니다.

* 주택임차권(을1, 김정은)도 말소 예정으로 파악됩니다.

3.2. 인수주의 권리 및 임차인 현황

* 임차인: 김 (보증금 265,000,000원, 전입 2021.10.22, 확정 2021.10.21)

* 비고: 해당 임차인 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인: 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.10.14)

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 없어 인수되는 재산상의 부담은 없습니다. 다만, 점유는 지속될 수 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되는 본건은, 임차인 김 과 HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각으로 인수되는 보증금이 없습니다. 임차인 이 는 대항력은 있으나 보증금이 없어 재정적 부담은 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본 건과 동일한 건물(더숨153) 내의 전용면적 15.31㎡(약 4.63평) 신축(2021년 준공) 물건입니다.

* 인근 유사 건물(다세대주택)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 37.05㎡(약 11.2평), 2018년 준공 건물이 300,000,000원 (평당 약 810만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 53.84㎡(약 16.3평), 2000년 준공 건물이 255,000,000원 (평당 약 473만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 41.32㎡(약 12.5평), 1995년 준공 건물이 169,000,000원 (평당 약 409만원)에 거래되었습니다.

* 본 건은 비교적 최신 건물(2021년 준공)임에도 불구하고 전용면적이 15.31㎡(약 4.63평)으로 매우 작습니다.

* 가장 유사한 최신 건물(2018년 준공, 37.05㎡)의 평당 가격(약 810만원)을 적용할 경우, 본 건의 시장 가치는 약 124,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나 본 건의 감정가는 273,000,000원으로, 면적 대비 상당히 높은 가격으로 평가되었습니다. 이는 신축이라는 점, 또는 소형 평형이 가지는 높은 단위 면적당 가치(Studio-like value)를 반영한 것으로 보입니다.

4.2. 주변 혐오시설 정보

* 현황 파악된 정보 및 일반적인 지도 서비스 검색 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비

* 본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 4층에 위치합니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 소화 설비가 구비되어 있으며, 승강기 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 학교(화원중학교), 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 화곡역(지하철 5호선)이 인접하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 김 의 보증금 반환청구권 포기 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 법적 분쟁 또는 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. (다만, 현재 정보상으로는 인수 보증금 0원으로 명시되어 있습니다.)

* 대항력 있는 임차인 이 가 존재하므로, 계약 만료 시점까지 점유가 지속될 가능성이 있습니다.

6.2. 높은 감정가 대비 면적의 불일치

* 감정가 273,000,000원에 비해 본 건의 전용면적(15.31㎡)이 매우 작아, 단위 면적당 가격이 과도하게 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 향후 매도 시 거래의 어려움으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획상의 제한

* 공항 관련 구역, 군사시설 보호 구역 등 다수의 법규 제한으로 인해 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 하지만 전용면적이 15.31㎡로 매우 협소하여 실거주보다는 1인 가구 또는 임대 투자용으로 고려될 수 있습니다.

* 채권자 및 임차인의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 매각 조건상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 유의해야 할 부분입니다.

* 감정가 273,000,000원이 면적 대비 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요한 요소입니다. 주변 시세와의 괴리가 존재하여, 투자 가치 산정에 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

* 최신 건축 기준을 따르며, 초기 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 소형 평형

* 1인 가구 임대 수요를 겨냥한 상품으로, 비교적 낮은 초기 투자금으로 접근 가능합니다.

8.3. 입지

* 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

8.4. 잠재적 개발 가능성

* 화곡동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 273,000,000원입니다.

* 인근 유사 신축 건물의 전용면적 37.05㎡가 300,000,000원(평당 약 810만원)에 거래된 점을 고려하고, 본 건의 매우 작은 면적(15.31㎡)을 감안하면, 평당 단가는 더 높게 적용될 수 있습니다.

* 다만, 면적 대비 과도하게 높은 감정가(평당 약 1,780만원)와 주변의 더 큰 면적의 시세(평당 400~800만원대)를 비교했을 때, 감정가는 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금이 0원이라는 점을 감안하여, 건물의 실질 가치 및 향후 시세 차익 가능성을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권리 관계의 복잡성 및 면적 대비 높은 감정가를 종합적으로 고려할 때, 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 본 물건에 대한 추가적인 현장 조사와 면밀한 시장 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.