나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12639 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 6층건 내 2층 201호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 완경사지로 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12639 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제2층 제201호

건물명: 에스케이파크리움

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 정보

토지면적: 11.55㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.55㎡ (약 3.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 정보

건물면적: 18.74㎡ (약 5.67평) - 전용면적

건물지분: 18.74㎡ (약 5.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 층수: 6층

해당 층: 2층

건축년도: 2020년 12월 31일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 물건은 서측 및 북측으로 각각 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경12639)로, 접수일자는 2025년 10월 20일이며, 채권 총액은 215,000,000원입니다. 이 권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 선규성

보증금: 7,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025년 01월 31일

확정일자: 2025년 01월 28일

대항력: 있음

* 주택도시보증공사 (임차인: 장 )

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 03월 10일

확정일자: 2023년 02월 10일

배당신고일자: 2024년 07월 01일

대항력: 없음

비고: 을3 임차권 등기(2024-07-01)로 등재되어 있으나, 말소기준권리(갑4)보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인(선규성)이 존재하며, 보증금 7,000,000원입니다.

* HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계가 있습니다.

* 매각 조건상 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"되었습니다. 이는 대항력 있는 임차인(선규성)에게도 보증금 반환청구권 포기 조건이 적용될 수 있음을 시사하므로, 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 주로 소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치합니다. 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니며, 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 2026년 5월 거래된 인근 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* M펠리체 (830-5): 2018년 준공, 37.05㎡ (약 11.21평) 면적, 6층, 300,000,000원 (3억원)

* 한양 (343-28): 2000년 준공, 53.84㎡ (약 16.29평) 면적, 4층, 255,000,000원 (2.55억원)

* 기린아트빌라 (956-27): 1995년 준공, 41.32㎡ (약 12.50평) 면적, 1층, 169,000,000원 (1.69억원)

본 물건은 18.74㎡ (약 5.67평)로, 제공된 주변 시세 자료 중 가장 작은 면적(37.05㎡)보다 절반 가량 작습니다. 단순 면적 비율로 환산 시, M펠리체 사례를 기준으로 약 152,000,000원 (300,000,000원 / 37.05㎡ * 18.74㎡) 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 단순 계산이며, 건물의 연식(본 물건 2020년 준공으로 비교적 신축), 층수, 내부 상태, 정확한 입지 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.2. 교통시설

지하철 5호선 까치산역이 인근에 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 도심 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 교육시설

신정초등학교가 북서측 인근에 위치하여 학군 수요를 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 선규성(보증금 700만원)이 존재합니다. 다만, 현재 매각 조건상 보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 혹시 모를 상황에 대비한 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 복잡한 권리관계가 얽혀 있어, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 법률 자문이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한 사항

본 물건이 위치한 지역은 공항 관련 시설 보호 구역, 가축사육 제한 구역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 그러나 정확한 확인을 위해서는 별도의 지도 검색 등 외부 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 소형 도시형생활주택으로, 비교적 좋은 교통 접근성을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 매각 조건상 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 권리관계가 복잡하고 토지 이용에 일부 제한이 따르는 점은 유의해야 합니다. 소형 면적임을 감안하여 투자 또는 실거주 목적으로 접근할 수 있으나, 면적 대비 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공으로 비교적 신축인 건물입니다.

* 지하철 까치산역 인근의 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 1인 가구 등 임대 수요를 고려할 수 있는 소형 면적입니다.

* HUG 관련 복잡한 권리 사항이 매각 조건에 따라 정리될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원

인수 보증금: 0원 (명시된 조건에 따라)

본 물건은 면적이 18.74㎡ (약 5.67평)으로 매우 작습니다. 주변 시세 분석 결과, 더 큰 면적의 주택들이 2.5억~3억원대에 거래되고 있어, 직접적인 비교보다는 면적 대비 가치와 희소성을 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 700만원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 감정가 2.03억원 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 권리 관계의 복잡성, 소형 면적이라는 점을 고려하여 예상 입찰가를 160,000,000원 ~ 180,000,000원으로 제안합니다. 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.