나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12624 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신강초등학교" 북서측 인근(신월동 233-21외 1필지)에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고(진출입로 2곳), 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕, 지상 5층(사용승인 2021년 06월 07일) 내 제5층 제504호로서 외벽 : 벽돌 및 석재붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 유사 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외 막다른 도로, 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2025-10-13) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역 (2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12624 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제5층 제504호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 건물 내 제5층 제504호

사용승인일: 2021년 06월 07일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 287,000,000원

토지면적: 20.80㎡ (약 6.29평)

건물면적: 29.04㎡ (약 8.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신강초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2·5호선 "까치산역"이 근거리에 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건은 인접 필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 유사 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로, 북서측으로는 노폭 약 3m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2025-10-13)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 제3종 구역(공항소음 방지), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존(2021-06-17), 공유자전원지분전부이전(2021-10-08) 이후 주택임차권(2023-10-12)이 등기되었으나 말소 예정입니다. 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025-10-15)으로, 총 채권액은 270,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

임차인 현황에 따르면 임차인은 주택도시보증공사(권송희)이며, 보증금 270,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021-09-29, 확정일자는 2021-08-23이며, 배당신고일자는 2023-10-12입니다. 임차인 현황상 "대항력: 없음"으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 참고사항 및 주의사항에 따르면, 임차인 권송희 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택 및 연립주택의 매매가는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 거래된 55.27㎡ 연립주택 (2021년 준공 건물과 연식이 다름): 21,000만원

- 2026년 5월 거래된 52.41㎡ 다세대주택 (2017년 준공): 30,200만원

- 2026년 5월 거래된 55.56㎡ 다세대주택 (2019년 준공): 32,900만원

4.2. 시세 분석 종합

본건(29.04㎡)과 유사한 면적의 최근 다세대주택 매매 사례(2017년, 2019년 준공)의 평당 가격은 약 576만원 ~ 592만원 수준입니다. 이를 환산하면 약 1억 7천만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

다만, 본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 감정평가액은 2억 8천7백만원입니다. 이는 최근 실거래가 대비 높은 수준이며, 감정평가 시점 및 평가 기준에 따른 차이일 수 있습니다. 신축 건물이라는 점과 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 시세와의 괴리를 신중하게 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물에는 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설 (주변)

본건 인근에 서울신강초등학교가 위치하며, "까치산역"이 근거리에 있어 지하철 이용이 편리합니다. 주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

본건은 제2종일반주거지역, 공항소음 방지 구역 등 다양한 도시계획법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등의 적용을 받는 지역에 위치하여 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 공항 소음 영향 지역 및 군사시설 보호 구역에 해당하므로 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크 (조건부)

등기부상 임차권이 말소 예정이고, 대항력이 없으며, 매각 조건으로 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로 법적으로 인수할 보증금은 없습니다. 하지만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 'HUG 인수조건 변경' 문구가 혼재되어 있어, 최종 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. 상세한 권리분석 및 물건명세서 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

본건 주소지 주변에서 잠재적인 혐오시설에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 그러나 공항 소음 영향권 및 군사시설 보호 구역에 해당하므로, 관련 소음 및 고도 제한 등이 생활에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인 관련 권리관계가 복잡하게 명시되어 있으나, 최종 매각 조건상 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가액과 주변 유사 물건의 시세 간에 상당한 차이가 존재하므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 적정 가치를 판단하는 것이 중요합니다. 공항 소음 및 군사시설 보호 구역 지정으로 인한 행정적 제한 사항도 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

- 2021년 준공된 신축 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

- 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 축소됩니다.

- 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 287,000,000원이지만, 주변 시세 분석 결과 약 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다. 임차보증금 인수 부담이 없고 신축이라는 점을 감안하더라도 감정가와 시세 간의 큰 괴리가 존재합니다. 이에 따라, 신중한 접근이 필요하며, 정확한 현장 조사와 권리관계 재확인 후, 보수적인 시각에서 시세 수준을 반영한 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

종합적인 시세 분석 및 권리관계, 건물 상태 등을 고려했을 때, 보수적으로 보수적인 시각으로 약 260,000,000원에서 280,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 현장 조사를 통해 얻은 추가 정보와 낙찰 가능성 등을 종합적으로 판단하여 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.