나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12678 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제101동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 화곡역(5호선)이 소재하는 등 대중 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제101동 제4층 제403호로서(사용승인일:2020.06.26), 외벽 : 외장석재 및 벽돌타일 붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 12미터 내외 및 남동측으로 약4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확 인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12678 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제101동 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

건물면적: 29.76㎡ (약 9.00평) (전용면적)

감정가: 274,000,000원 (2억 7,400만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

건물 사용승인일: 2020년 06월 26일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울신월초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다.

교통 여건으로는 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 02월 08일자 포천세무서장의 압류입니다.

등기부상 채권 총액은 1,732,000,000원입니다.

본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 270,000,000원 (2억 7,000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 15일

* 확정일자: 2021년 03월 05일

* 대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 을구 3번 임차권 등기(보증금 270,000,000원)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

본 건의 경우, 임차인의 보증금(2억 7,000만원)이 감정가(2억 7,400만원)와 유사하므로, 경매 절차에서 임차인에게 보증금이 전액 변제될 수 있도록 충분한 금액으로 낙찰될 경우 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없을 수 있습니다. 하지만, 배당 결과에 따라 임차보증금 인수 여부가 최종 결정되므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 서울신월초등학교가 있어 교육 시설 이용이 용이합니다.

각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 확보된 지역입니다.

5호선 화곡역이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 분석 결과, 유사 조건의 신축 다세대 주택은 2026년 7월 기준 약 2억 1,600만원 (19.98㎡) 수준에서 거래가 이루어진 사례가 있습니다. 이는 본 물건의 감정가(2억 7,400만원) 및 전용면적(29.76㎡) 대비 시세 형성 가능성을 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 화곡동 일대는 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집된 주거 지역입니다.

편의 시설: 인근 학교(서울신월초등학교), 버스정류장, 지하철 5호선 화곡역을 통해 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

건물 특징: 2020년 6월에 사용 승인된 삼성쉐르빌 101동 4층에 위치한 도시형생활주택으로, 건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 도로: 북서측 약 12미터, 남동측 약 4미터 도로에 접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인의 존재: 보증금 270,000,000원을 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 실제 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있으므로 배당표 확인이 필수적입니다.

토지이용계획 확인: 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제의 적용을 받고 있습니다. 이러한 규제들은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색으로는 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재이며, 보증금 인수 가능성을 염두에 둔 신중한 접근이 필요합니다.

감정가는 2억 7,400만원이나, 유사 건물 거래 사례를 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성도 존재합니다.

권리 관계 및 임차인 인수 여부를 면밀히 파악하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물입니다.

편리한 교통: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

안정적인 주거 환경: 초등학교가 인근에 위치하며 주거 밀집 지역에 속합니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 274,000,000원입니다.

주변 유사 신축 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 7월, 19.98㎡ 기준 약 2억 1,600만원, ㎡당 약 1081만원)를 고려할 때, 본 물건의 전용면적(29.76㎡) 시세는 약 3억 2,100만원 수준으로 추정됩니다.

임차인의 보증금(270,000,000원)이 감정가와 유사하며, 물건명세서에 따라 배당 미변제 시 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 임차인의 보증금이 매각대금으로 전액 변제될 수 있도록 충분한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

최근 거래 사례와 감정가, 그리고 임차인 보증금 인수 가능성을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 280,000,000원에서 300,000,000원 사이로 예상됩니다.

주의: 최종 입찰가는 권리관계의 확실한 인수 여부, 최신 시장 동향, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.