나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12395 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 363-2 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉3동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "광명사거리역" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2000.03.30자로 사용승인을 득한 철근콘크리트조 콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

이필지 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경보호에 관한 법률>[토지 기호1], 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(대 상: 아파트,, 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31), 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08. 25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12395 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 정보

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 363-2 제2층 제202호

신주소: 서울특별시 구로구 개봉로1가길 35 (개봉동)

1.3. 건물 개요

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2000년 03월 30일

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호

건물 외벽: 드라이비트 마감 등

건물 창호: 새시 창호

총 층수: 4층 (지상), 1층 (지하)

전유부분 면적: 68.95㎡ (약 20.86평)

1.4. 토지 개요

토지 면적: 32.92㎡ (약 9.96평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 이필지 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건물부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 285,000,000원

토지 지분: 32.92㎡ (약 9.96평)

건물 지분: 68.95㎡ (약 20.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉3동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

2.2. 교통 접근성

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

지하철 "광명사거리역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

2.3. 주변 시설

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

혐오시설과 관련하여 인근 지역에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2020년 03월 16일자 한국주택금융공사 근저당권 (을8)

3.2. 말소예정 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 말소될 예정임.

- 제이오대부주식회사 근저당권 (을13, 2024-10-30)

- 세울건대부주식회사 전세권 (을14, 2024-10-30)

- 롯데카드 가압류 (갑6, 2025-03-19)

- 웰컴저축은행주식회사 근저당권부채권근질권 (을13-3, 2025-04-02)

- 한국주택금융공사 임의경매 (갑8, 2025-10-14)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 분석

임차인: 세울건대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 전세권(을14) 또한 말소 예정이므로 임차인의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음. 보증금 및 차임 정보는 있으나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 개봉동 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역임.

주변에 개봉3동주민센터와 같은 공공시설이 위치하고 있음.

4.2. 주변 상업시설

근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

광명사거리역 인근으로는 상권이 발달되어 있어 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

주변에 개봉초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으나, 토지이용계획상 "교육환경보호구역"에 해당하므로 교육청 문의를 통한 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축 시 층수 제한이 있음.

또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.10.20 ~ 2026.12.31)으로 지정되어 있어 거래 시 제한이 있을 수 있음.

6.2. 공실 위험

다세대주택 밀집 지역으로, 공실 발생 가능성에 대한 대비가 필요할 수 있으나, 현재 임차인 현황이 미상이며 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 공실 발생 시 별도의 부담은 없음.

6.3. 기타

토지이용계획상 "교육환경보호구역"으로 지정되어 있어, 관련 교육청에 문의하여 정확한 보호 범위 및 제한 사항을 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 건축 관련 법규 제한과 교육환경보호구역 관련 사항은 사전에 면밀히 확인해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

- 서울특별시 내 위치하여 안정적인 수요 확보 가능

- 지하철역 및 버스정류장 인근으로 우수한 교통 여건

- 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 깔끔한 등기 상태

- 인수 부담이 없는 임차인 (대항력 없음)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 건물 연식 및 면적을 고려할 때 평당 약 1,000만원 ~ 1,300만원 선으로 추정됩니다. (본건 면적: 건물 약 20.86평, 토지 약 9.96평)

종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 275,000,000원에서 290,000,000원 사이로 예상됩니다.

따라서, 입찰 희망가는 보증금을 제외한 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 275,000,000원 ~ 285,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.