나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9305 [1] 서울특별시 영등포구 문래동3가 55-4 문래동메가트리움 제105동 제30층 제3001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동3가 소재 "양화중학교" 남동측에 위치하며, 인근으로 아파트, 오피스텔, 공원, 대형마트, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근으로 노선버스장 및 지하철2호선(문래역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 30층 건물내 제30층 제3001호로서, (사용승인일 : 2004.02.25) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30M, 동측으로 약 20M내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합),가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>,교육환경보호구역(2015-12-29)(서울남부교 육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반 +건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20 ~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9305 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동3가 55-4 문래동메가트리움 제105동 제30층 제3001호

건물 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 이용 중)

토지 면적: 51.05㎡ (약 15.44평)

건물 면적: 165.77㎡ (약 50.15평)

감정가: 1,604,000,000원 (16억 4백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 30층 건물 내 제30층 제3001호

사용승인일: 2004년 2월 25일

층수: 총 30층 중 30층

이용상태: 집합건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨.

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건으로 채무 관계가 복잡할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 문래동3가 소재 "양화중학교" 남동측에 위치하며, 인근으로 아파트, 오피스텔, 공원, 대형마트, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스장 및 지하철 2호선(문래역)이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

인접 도로: 본건 북측으로 노폭 약 30M, 동측으로 약 20M 내외의 포장도로에 접하고 있음.

2.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 특정 용도, 2025.8.26.~2026.8.25. / 특정 용도, 2025.10.20 ~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2008년 9월 8일 접수된 중소기업은행 근저당권(채권금액 648,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

제시된 자료상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 명확히 기재된 바 없음. 임차인 현황 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

임대 관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원임.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 1,472,792,873원 (14억 7천 2백 7십 9만 2천 8백 7십 3원)임.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 문래동3가는 전통적인 공업지역의 특성과 함께 최근 몇 년간 주거 및 상업 시설이 혼재하며 개발 및 현대화가 진행되고 있는 지역임. 오피스텔과 아파트 단지가 밀집해 있으며, 예술 및 문화 공간도 형성되어 복합적인 상권 특성을 보임.

4.2. 주변 편의시설

인근에 대형마트, 다양한 근린생활시설, 식당가, 카페 등이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이함. 지하철 2호선 문래역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통한 서울 시내 접근성이 좋음.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 유해 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 일부 공업 지역의 특성이 혼재되어 있으므로, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 병원, 은행, 다양한 상점 및 외식 시설이 문래역을 중심으로 잘 갖추어져 있음.

5.2. 교육시설

양화중학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 환경은 고려될 수 있음.

5.3. 교통

지하철 2호선 문래역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 이용 시 주요 간선도로 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

제시된 자료에 따르면 공부와의 차이는 없는 것으로 나타남.

6.2. 현황 이용 상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중이라는 점은 향후 민원 발생 또는 행정 처리 과정에서 고려해야 할 사항임.

6.3. 토지 이용 제한

다양한 도시계획법, 건축법, 군사시설보호법 등에 따른 토지 이용 제한 사항이 다수 존재하여 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있음.

6.4. 권리관계 복잡성

중복사건 및 공동담보 물건으로, 채권자 및 채무 관계가 복잡하여 경매 진행 과정에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. 총 채권액이 상당한 점도 주의 필요.

6.5. 임대차 관계 미상

현 임차인의 보증금 및 차임 등 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 지하철 2호선 문래역 역세권으로 교통이 매우 편리함.

* 주변에 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 우수함.

* 건축물대장상 업무시설이지만 현황 주거용으로 이용 중인 점은, 용도 변경 가능성 또는 현재 시장 수요를 반영할 수 있는 요소로 볼 수 있음.

* 건물 규모(165.77㎡) 대비 감정가가 책정되어 있어, 면적 대비 가치 평가가 가능함.

7.2. 물건 약점

* 최근 실거래가(99.53㎡ 기준 10.2억~11.38억 원) 대비 감정가(16.04억 원)가 상당히 높게 책정되어 있음.

* 중복사건, 공동담보 등으로 권리관계가 복잡하여 명도 및 법적 절차에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있음.

* 현 임대차 관계가 파악되지 않아 낙찰 후 명도 관련 불확실성이 존재함.

* 건물 연식(2004년 준공)이 오래된 편임.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

문래동 일대는 지속적인 도시 재생 및 상업/주거 복합 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

8.2. 시세 대비 메리트

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높아 보이나, 만약 경매 절차를 통해 감정가 대비 상당한 할인율로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있음. 특히, 면적이 165.77㎡로 비교적 큰 편임을 고려한 가격 책정이 필요.

8.3. 용도 전환 가능성

현황 주거용 이용은 법률상 위반일 수 있으나, 실제 시장에서의 수요가 존재함을 시사. 합법적인 주거용 전환 가능성 또는 현재 상태 유지 시의 활용 방안 등을 면밀히 검토할 필요가 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보(JSON 분석 결과)에 따르면, 본건과 동일한 "문래동메가트리움" 오피스텔의 전용면적 99.53㎡(약 30.1평) 기준 매매가는 2026년 5월 10.2억 원 ~ 11.38억 원 수준으로 형성되어 있음.

평균적으로 99.53㎡ 기준으로 1㎡당 약 1,084만원 선의 시세가 형성된 것으로 보임.

본건의 감정가는 165.77㎡(약 50.15평) 기준으로 16.04억 원이며, 1㎡당 약 967만원 선임. 이는 최근 거래된 소형 면적의 1㎡당 시세보다 낮음.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가가 99.53㎡ 기준으로 10.2억 원 ~ 11.38억 원인 점을 고려할 때, 본건의 감정가 16.04억 원은 면적(165.77㎡)을 감안하더라도 상당히 높게 책정된 것으로 판단됨.

또한, 복잡한 권리관계, 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크를 고려하면, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적임.

최근 거래가격을 기준으로 면적 비율을 적용할 경우, 165.77㎡는 약 17.98억 원 이상의 가치를 가질 수 있으나, 이는 감정가보다 높은 수치이므로 현실적인 경매 시장 가치와 괴리가 있음.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 80~85% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 적절해 보임.

최적 입찰가 제안: 12억 8천만원 ~ 13억 6천만원 KRW

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