나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12603 [1] 서울특별시 금천구 독산동 149-14 한신하이츠 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘세일중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2019.06.27) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용(공동주택, 근린생활시설) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2020-06-04)(금천구 독산1동(복숭아마을) 147일대 관리형 주거환경개선구역-도시재생과)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12603 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 149-14 한신하이츠 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 252,000,000원

토지면적: 21.71㎡ (약 6.57평)

건물면적: 33.22㎡ (약 10.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2019.06.27

건물 정보: 총 5층 건물 중 3층, 철근콘크리트구조.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘세일중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물 구조

본건은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 제3층 제304호입니다.

토지 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용(공동주택, 근린생활시설) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(관리형 주거환경개선구역), 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023-12-27 접수, 갑3)입니다.

주요 권리 내역

* 소유권보존 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2)

* 주택임차권: 김장환 (을3, 보증금 243,000,000원, 전입 2021-06-16, 확정 2021-05-20). 등기부상 '말소'로 기재되어 있으나, '대항력: 없음'으로 표기되어 있어 주의가 필요합니다.

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑3, 2023-12-27, 말소기준권리)

* 압류: 동대문세무서장 (갑4, 2025-01-24)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑5, 2025-10-15)

임차인 현황

* 임차인: 김장환

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-16

* 확정일자: 2021-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항 존재.

* 임차인: 김해원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-27

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 임차보증금

0원 (단, 아래 주의사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

주의사항

본 건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각됩니다. '대항력있는 임차인' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항이 기재되어 있으므로, 실제 매각 조건 및 주택도시보증공사(HUG)의 배당 처리 결과에 따라 임차보증금에 대한 매수인의 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 입찰 전 권리 분석과 관련 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 환경

본건은 독산동 지역 내에서 주거용 건물 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다.

최근 시세 정보 분석

* 2026년 5월, 인근 독산동에서 준공연도 2017년, 전용면적 53.72㎡ 다세대주택이 44,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 820만원)

* 2026년 5월, 인근 독산동에서 준공연도 2023년, 전용면적 29.87㎡ 다세대주택이 32,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,088만원)

* 2026년 5월, 인근 독산동에서 준공연도 2012년, 전용면적 21.99㎡ 연립주택이 14,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 637만원)

종합 의견

본건은 준공연도 2019년, 전용면적 33.22㎡의 도시형생활주택으로, 최근 시세 데이터를 바탕으로 평당 850만원 ~ 1,000만원 수준의 시장 가치가 형성될 것으로 예상됩니다. 이를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 대략 28,000만원 ~ 33,000만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

주요 시설

'세일중학교'가 본건 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주거환경

주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 권리 관계

'대항력 없음'으로 표기된 임차인 김장환(보증금 243,000,000원)과 관련하여 '대항력 있는 임차인' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 존재합니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차보증금반환청구권 포기 조건 매각' 등 복합적인 조건은 매수인이 인수하게 될 임차보증금의 유무 및 금액에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 최종 배당 결과 및 임차인과의 협의 여부에 따라 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 제한

본 건 토지에는 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(관리형 주거환경개선구역), 토지거래계약허가구역 등 다수의 법규에 의한 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한사항은 향후 건물의 이용, 증축, 매매 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정

본 건은 외국인 등 대상 토지거래허가구역(2026.8.25까지) 및 아파트 대상 토지거래허가구역(2026.12.31까지)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 특정 거래 시 관련 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 준신축(2019년 준공) 도시형생활주택으로, 일반적인 생활 인프라와 교통 여건을 갖춘 입지입니다. 그러나 임차인 김장환의 보증금 관련 권리 관계, HUG 인수조건 변경, 그리고 매각 시 임차보증금반환청구권 포기 조건 등 복합적인 이슈는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 따라서 입찰 전 관련 조건을 명확히 확인하고, 임차인 및 HUG와의 협의 가능성을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 내 신축급 도시형생활주택으로서의 가치 보유.

* 금천구 지역의 잠재적 개발 가능성 및 꾸준한 임대 수요 기대.

* 임차인 관련 리스크가 명확히 해소될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 252,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 약 280,000,000원 ~ 330,000,000원 수준의 시장 가치가 추정됩니다.

임차인 관련 특이사항으로 인한 불확실성을 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 감정가를 상회하되 시장 가치를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 280,000,000원 수준으로 제안합니다.

본 입찰가는 현재까지 파악된 시세 및 권리관계 변동 가능성을 고려한 추정치이며, 최종 입찰 결정 시 전문가와 상의하시어 신중하게 진행하시기를 권고드립니다.

주변 혐오시설 관련 조사 결과, 해당 소재지 인근에서 특별히 명시되거나 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.