나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12527 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 656-36 아이디움 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "경복비즈니스고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "가양역(지하철9호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물내 제8층 제802호로서, (사용승인일: 2014.11.05) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔(110호) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역 (강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12527 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 656-36 아이디움 제8층 제802호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 117,000,000원

면적:

* 토지면적: 4.42㎡ (약 1.34평)

* 토지지분: 4.42㎡ (약 1.34평)

* 건물면적 (전용면적): 17.31㎡ (약 5.24평)

* 건물지분: 17.31㎡ (약 5.24평)

건물 정보:

* 총 층수: 12층 (지하 1층, 지상 12층)

* 해당 층: 8층

* 준공일: 2014년 11월 5일

* 건축물 총 연면적: 2,998.91㎡ (약 907.26평)

* 대지 면적: 532.7㎡ (약 161.14평)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

주위 환경:

* 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "경복비즈니스고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

교통 상황:

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 지하철 9호선 "가양역"을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

도로 상태:

* 본건 북동측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 압류 (구로세무서장, 2023-07-28, 갑6)

주요 권리 내역 (말소기준권리 이하 모두 소멸 예정):

* 소유권보존

* 소유권이전2번신탁등기말소

* 공유자전원지분전부이전

* 소유권이전 (박해주)

* 압류 (구로세무서장) - 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사)

* 가압류 (주택도시보증공사)

* 압류 (양천세무서장)

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 본건 경매개시

* 압류 (강서세무서장)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-09

* 확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기말소 조건부 매각

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-08

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 권리 (임차인 보증금):

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 아래 잠재적 리스크 참조)

집합건물 등기부 요약 (주요 내용):

* 주택임차권 (임은지, 110,000,000원) - 말소된 것으로 등기되어 있으나, 관련 조건 확인 필요.

* 총 등기부 채권액: 746,241,204원

4. 상권분석

지역 특성:

* 본건이 위치한 등촌동 일대는 주거지(아파트, 다세대)와 상업시설, 업무시설(오피스텔), 교육시설(경복비즈니스고등학교)이 복합적으로 분포하고 있습니다.

* 건물 자체는 오피스텔(110호) 및 근린생활시설로 이용 중에 있어, 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

주변 시설:

* 각종 근린생활시설, 편의점, 식당 등이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 학교가 인접해 있어 학생 및 교직원 관련 수요도 예상됩니다.

* 혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 인근에 다수의 편의점, 마트, 식당 등이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

교육시설:

* 경복비즈니스고등학교가 인접해 있습니다.

교통 및 접근성:

* 지하철 9호선 가양역을 이용한 도심 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

건물 내 편의시설:

* 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기, 기계식 주차시설, 도시가스 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 특별 조건:

* 본건은 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에는 주택도시보증공사(임 )의 대항력이 '없음'으로 명시되어 있습니다.

* '물건명세서 참고사항'에 따르면, "임차인 임은지 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 기재되어 있습니다.

* 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행됨을 의미하지만, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 매수인이 추가적인 채무를 부담할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 해당 임차인과의 명도 협상 및 HUG와의 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

주거용 오피스텔 사용:

* 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 점은 향후 세금, 전입신고, 대항력 판단 등에 있어 고려가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 제한:

* 공항 관련 보호지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 여러 법규에 따른 제한이 존재하므로, 건축 또는 재건축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 9호선 가양역 역세권에 위치한 소형 오피스텔입니다. 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 주변 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 관계를 기대할 수 있습니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 관련 기재와 '대항력 없음'으로 명시된 임차인 현황 간의 상반된 정보, 그리고 HUG 관련 특수 조건은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 명확한 사실 관계와 잠재적 인수 가능성을 확인해야 합니다.

이러한 리스크를 충분히 검토하고 명확히 인지한 상태에서 접근한다면, 소형 오피스텔 투자로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 9호선 가양역 도보 이용 가능 거리로 서울 주요 지역 접근성이 매우 우수합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 투자 수요층을 공략하기에 적합합니다.

* 실거주 및 임대수익: 교통 편리성과 생활 인프라를 바탕으로 실거주 만족도가 높으며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 건물 노후도: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하여 추가적인 대규모 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 117,000,000원

최근 매매 사례 분석 (전용 17.31㎡ 기준):

* 2026년 2월 (2층): 83,000,000원

* 2026년 5월 (2층): 105,000,000원

* 2025년 12월 (6층): 95,000,000원

시세 분석:

최근 거래된 사례들을 종합해 볼 때, 해당 면적의 오피스텔 시세는 8,300만원에서 10,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 117,000,000원으로, 최근 최고가 거래 사례와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

인수 보증금:

본건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로, 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

예상 입찰가 산정:

잠재적인 리스크(임차인 관련 복잡한 조건)와 최근 거래 시세, 그리고 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 관련 조건의 명확한 확인을 전제로, 최근 실거래가 상단 범위와 감정가를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현 시세 및 리스크를 종합적으로 고려 시, 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 특히, 임차인 관련 조건에 대한 명확한 확인 및 법률 자문을 통해 잠재적 인수 위험을 완전히 배제한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.