나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104132 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 100-30 리벤하임 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉천초등학교" 동측 근거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트 및 단독주택 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 301호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 내 벽 : 인테리어 및 벽지 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형으로서, 공동주택 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측 및 북서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104132 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 100-30 리벤하임 3층 301호

용도: 다세대주택

건축년도: 2017년 (사용승인일: 2017-03-28)

2.2. 부동산 현황

감정가: 276,000,000원

토지면적: 15.85㎡ (약 4.79평)

토지지분: 15.85㎡ (약 4.79평)

건물면적: 27.26㎡ (약 8.25평)

건물지분: 27.26㎡ (약 8.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보, 선순위임차권

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉천초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 도로상태

본건 건물은 북동측 및 북서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 경매 개시

본 경매는 채권자 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(김명수)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-09

* 확정일자: 2021-10-06

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 주택도시보증공사로부터 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차권등기는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 청주지방법원 2022카단51025 (가압류, 서민금융진흥원, 5,018,801원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (자료상 지상권 개요는 있으나, 인수되지 않는 것으로 판단됨)

* 기타 권리: 소유권 변동 이력이 있으며, 압류 및 임차권 등기 등이 존재하나 모두 말소 대상입니다.

5. 상권분석

5.1. 최근 실거래가 비교

* 2026년 7월 1일, 본건과 유사한 연식(2016년) 및 면적(26.98㎡)을 가진 "비쥬타운B"가 28,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 10,489,000원)

* 2026년 7월 3일, 비교적 최근 연식(2022년)의 "성진리치빌6차"(39.75㎡)가 54,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 13,585,000원)

* 본건(리벤하임, 2017년식, 27.26㎡)의 감정가 276,000,000원(평당 약 10,124,725원)은 유사 면적 및 연식의 "비쥬타운B" 실거래가와 유사한 수준입니다.

5.2. 지역 특성

봉천동 일대는 다세대주택이 밀집한 지역으로, 비교적 최근 신축된 주택의 경우 꾸준한 수요를 보이고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

6.2. 건물 상태 및 설비

철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 301호이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 인테리어 및 벽지, 창호는 새시입니다.

6.3. 주위 환경

봉천초등학교 인근에 위치하며, 생활 편의시설 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건 및 확약서

HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 및 임차인의 보증금 미인수, 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자에게 보증금 부담은 없으나, 관련 절차의 정확한 확인이 필요합니다.

7.2. 공동담보 물건

본건 외 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 물건이 존재합니다. 해당 물건들의 경매 진행 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있으므로, 추가적인 조사 및 검토가 필요합니다.

7.3. 건물 하자

감정평가서상 거실 바닥에 흠이 있다는 내용이 기재되어 있습니다. 현장 방문 시 건물 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 2017년에 건축되어 비교적 신축급에 해당합니다. 봉천초등학교 인근에 자리하여 주거 입지 조건이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

권리분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 이는 투자 위험을 상당 부분 낮추는 요인으로 작용합니다.

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가는 시장 가격과 유사한 수준으로 판단되며, 특히 비슷한 면적과 연식의 매물 시세와 부합합니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건의 존재는 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 확인이나 잠재적 리스크를 내포하고 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 더욱 심층적으로 파악하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 비교적 최근 연식(2017년)의 건물로, 양호한 상태의 주택입니다.

* 서울 관악구 봉천동이라는 입지로, 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 현재 감정가가 주변 시세와 합리적인 수준에서 책정된 것으로 보입니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 276,000,000원

* 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가(비쥬타운B)를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다. (27.26㎡ 기준 환산가 약 285,750,000원)

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 리스크를 감안하여, 낙찰가는 감정가 수준 내외에서 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

* 권장 입찰가: 275,000,000원 ~ 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.