나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34936 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하예동 148-4 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34936 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하예동 148-4 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매8계 2024타경34936 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하예동 148-4 | 감정가: 864,036,260원 | 최저가: 604,825,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 제주지방법원 2024타경34936 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경34936 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하예동 148-4

용도: 1층 근린생활시설, 2-3층 주택 (공부상 근린생활시설이나 현황 복합 용도)

감정가: 864,036,260원

토지 면적: 638.00㎡ (약 193.00평)

건물 면적: 217.13㎡ (약 65.68평)

건물 제시외 면적: 13.80㎡ (약 4.17평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 대OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 요하지 않음 (제2종일반주거지역)

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함

1.2. 감정평가 요약

토지:

본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 하예동 소재 "하예1마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 상가, 주거지 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 일부는 주거나지, 일부는 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 일련번호(1) 및 (4) 토지는 남측으로 폭 약 15M의 도로에 접하나, 일련번호(2) 토지는 맹지입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 시가지경관지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있습니다.

건물:

본건 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 인조석 및 스타코플렉스 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다. 1층은 근린생활시설 및 계단실로 이용되고 있으며, 2층과 3층은 각각 주택으로 이용되고 있습니다. 기본 위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다. 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 현황은 '근린생활시설 및 주택'으로 이용 중입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 제주 서귀포시 하예동에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 상가 운영 및 주거용으로 활용 가능성이 있습니다. 하예1마을회관 인근으로 지역 내 편의시설 이용이 비교적 편리하며, 단독주택 및 소규모 상가들이 혼재된 주거 지역에 속합니다. 차량 접근성이 양호하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 제2종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 적용이 가능하며, 최근 제주도 도시계획 조례 개정으로 제2종 일반주거지역의 건축물 층수 제한이 15층에서 25층까지 완화되어 향후 건축 관련 개발 여지가 확대될 수 있습니다. 다만, 토지 중 일부가 맹지인 점과 복합 용도로 활용되고 있는 건물 현황은 주의 깊게 검토해야 합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 김OO 외 별도의 권리 관계는 명시되어 있지 않습니다. 채권자는 대OOOOOOO입니다. 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 농지취득자격증명은 제2종일반주거지역으로 해당되지 않아 제출이 필요하지 않습니다. 경매 정보 사이트에서는 소멸되지 않는 권리가 없다고 명시하고 있으나, 실제 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 통해 정확한 권리 관계를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권분석

하예동은 서귀포시의 배후 주거 지역으로, 지역 주민을 주요 고객으로 하는 소규모 근린생활시설이 적합한 지역입니다. 현재 1층 근린생활시설과 2-3층 주택으로 활용되고 있어, 상가 운영과 동시에 주거 임대 수익을 기대할 수 있는 복합 상권의 특징을 보입니다. 인근에 단독주택과 소규모 상가들이 형성되어 있어 안정적인 수요를 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

제주특별자치도 서귀포시 하예동에 위치하여 서귀포시의 다양한 생활 편의시설 및 관광 자원에 접근하기 용이합니다. 하예1마을회관 인근으로 지역 커뮤니티 활동이나 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 주변의 주거 환경은 조용한 편입니다. 차량을 이용하면 주요 도로망으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건 토지 중 일부가 맹지여서 토지 활용 계획 수립 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 건물은 공부상 용도와 현황 용도가 달라 추후 용도 변경이나 관련 행정 절차 진행 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 공장설립제한구역, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 및 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다. 고도지구, 시가지경관지구 또한 건축물의 높이 및 경관에 관한 규제를 적용받습니다. 제주 지역에서 폐기물 소각시설과 같은 혐오시설 유치 경쟁이 있었던 사례들이 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 하예동에 위치한 근린생활시설 및 주택 복합 용도의 부동산입니다. 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있으며, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 일부 맹지인 토지, 공부와 다른 현황 용도의 건물, 다양한 도시계획 제한사항 등은 투자를 결정하기 전 신중한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

제주도 서귀포시라는 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 구분되어 있어 다각적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

최근 제주도 도시계획 조례 개정으로 제2종 일반주거지역의 층수 제한이 완화되어 향후 건물 증축 또는 신축 시 용적률 확보에 유리할 수 있습니다.

일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득이 가능하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매8계