나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12943 [1] 제주특별자치도 제주시 용담삼동 2296-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 용담삼동 ""용담체육공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용 중입니다.
일련번호(3) : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 지적 및 현황 폭 약 6m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.
일련번호(3) : 지적상 북서측으로 폭 약 6m 내외 및 북동측으로 폭 약 14m 내외, 현황 북서측으로 폭 약 6m 내외의 콘크리트 포장도로 및 북동측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(나 지구)
<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환
경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(
저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특
별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
일련번호(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 제3종 구역(나 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역
<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구
역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원
특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 본건 일련번호(1)은 연접한 토지 '용담삼동 2303번지'와 함께 건축허가를 득한 상태이며, 기준
시점 현재 해당 관청 유선 확인결과 건축허가는 유효한 것으로 확인되나 승계여부는 불분명 한 바, 경매 진행 시 해당 관청에 재확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트평슬래브지붕 단층 구조로서,
외벽 : 복합판넬 및 징크판넬 등,
창호 : 새시마감입니다.

이용상태

제2종근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 전기설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 일련번호(2)는 공부상 면적 ‘659.4㎡’이나, 기준시점일 현재 일부 멸실 되어 현황 ‘438.9㎡’인 바, 실측면적을 기준으로 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경12943 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 개요

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 용담삼동 2296-2 (도로명: 제주특별자치도 제주시 어영길 10-3)

* 용도: 근린시설

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 유동화물건, 재매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 6,441,329,000원

* 토지 면적: 4331.00㎡ (약 1310.37평)

* 건물 면적: 1098.30㎡ (약 332.19평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 용담삼동 "용담체육공원" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

* 토지 (일련번호 1)은 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 6m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

* 토지 (일련번호 3)은 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 자연림 상태입니다. 지적상 북서측으로 폭 약 6m 내외 및 북동측으로 폭 약 14m 내외, 현황 북서측으로 폭 약 6m 내외의 콘크리트 포장도로 및 북동측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 자연녹지지역에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 제3종 구역(가지구, 나 지구), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역 등의 토지이용계획 및 제한이 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 본건 인근에는 "용담체육공원"이 위치하여 여가 및 휴식 공간 접근성이 양호합니다..

* 제주공항과 인접한 지역 특성상, 장애물 제한 표면 구역 및 공항 소음 방지 지역에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 지역은 주거, 상업, 녹지 지역이 혼합된 형태를 보이며, 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접한 것으로 파악되지는 않습니다. 다만, 공항 관련 시설 및 소음 영향은 고려해야 할 부분입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건 토지의 말소기준권리는 중소기업은행 근저당권(접수일자: 2021-11-05, 권리금액: 5,280,000,000원, 등기구분: 을1) 입니다.

* 본건 건물의 말소기준권리 역시 중소기업은행 근저당권(접수일자: 2021-11-05, 권리금액: 5,280,000,000원, 등기구분: 을21) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (예: 갑3, 갑5, 을3, 갑6, 갑8, 갑9, 갑11, 갑14, 갑17 등).

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-11

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 에스엘개발주식회사

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2018-02-07

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있으며, 보증금 5백만원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (명시된 '인수 보증금 합계: 0원'과는 별개로, 법원 확인 필요)

* 임차인: 제이에스엘코스메틱주식회사

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 10,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2015-06-17

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있으며, 보증금 3천만원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (명시된 '인수 보증금 합계: 0원'과는 별개로, 법원 확인 필요)

* 임차인: 주식회사쿠폰트리

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-13

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상이 아닙니다.

* 총 인수 보증금 (명시된 합계): 0원. 다만, 대항력 있는 임차인들의 보증금은 별도 확인 및 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

* 본건은 근린시설 용도로, 토지는 상업용 건부지 및 자연림 상태로 이용 중입니다.

* 건물은 제2종 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

* 토지 일련번호 (1)은 연접한 토지 '용담삼동 2303번지'와 함께 건축허가를 득한 상태이며, 해당 건축허가는 유효한 것으로 확인되었으나 승계 여부는 불분명합니다.

* 건물(일련번호 2)은 공부상 면적 659.4㎡이나, 현황 438.9㎡로 일부 멸실된 상태이며, 건물 바닥만 소재하는 부분이 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 본건은 "용담체육공원" 인근에 위치하며, 주거, 상업, 녹지 공간이 혼합된 지역 특성을 보입니다.

* 공항 소음 영향권 및 자연녹지지역 지정으로 인해 개발 가능성이 제한될 수 있으며, 이는 상권 활성화 및 업종 선택에 영향을 줄 수 있습니다.

* 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설, 숙박시설 등의 업종이 공존할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설 접근성

* "용담체육공원"이 인근에 있어 레저 및 야외 활동을 위한 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 지방도가 인접하여 차량을 이용한 이동은 용이합니다.

* 대중교통 이용 편의성 및 제주시내 중심부와의 구체적인 접근성에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항 요약

* 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인, 유동화물건, 재매각 등 권리 관계가 복잡한 물건입니다.

* 토지/건물 일괄매각 대상입니다.

* 건물 일부가 멸실되어 현재 현황 면적이 공부상 면적과 상당한 차이를 보입니다 (약 220.5㎡ 차이).

6.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(에스엘개발주식회사, 제이에스엘코스메틱주식회사)이 존재하며, 이들의 보증금(각 5백만원, 3천만원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 법원 확인 필요)

* 임차인 정보에 보증금 및 차임이 명시되어 있으나, 미납된 차임이나 특별한 약정 사항이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 상태 관련 리스크

* 건물(일련번호 2)의 일부가 멸실되어 건물 바닥만 소재하는 부분이 있어, 신축 또는 대규모 보수·철거 공사가 필요할 수 있습니다.

* 공부상 면적과 현황 면적의 차이가 커, 실제 사용 가능 면적에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.4. 기타 리스크

* 토지 지상에 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 토지 일련번호 (1)의 건축허가 승계 여부가 불분명하여, 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 지상에 조경수, 흙더미, 석재 등이 야적되어 있고, 목록 3 지상에는 자생하는 입목이 있어, 일부 물건(조경석, 석조 조형물)은 매각에서 제외되므로 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 용담삼동에 위치한 근린시설로, "용담체육공원" 인근이라는 입지적 장점에도 불구하고, 공항 소음 영향권, 자연녹지지역 제한, 건물 일부 멸실, 복잡한 권리관계, 대항력 있는 임차인 존재, 분묘기지권 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 건물 상태의 불완전성과 권리 관계의 복잡성은 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 건축허가 득한 상태라는 점은 향후 활용 가능성을 시사합니다. 철저한 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* "용담체육공원" 인접으로 쾌적한 환경 및 여가 시설 접근성이 우수합니다.

* 지방도에 인접하여 차량을 이용한 접근 및 이동이 용이합니다.

* 근린생활시설 및 상업용 부지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 재매각 물건으로, 이전 입찰 기록 등을 참고하여 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 복합적인 권리 관계, 건물 일부 멸실, 대항력 있는 임차인, 각종 토지 이용 제한 등 다수의 변수가 존재하므로, 정확한 예상 입찰가 산정에는 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 입찰자, 명도 가능성, 추가 투입 비용(수리비, 명도비용 등)을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

본 보고서에서는 명시적으로 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 점을 감안하여, 해당 분류의 금액은 예상 입찰가 산정 시 직접적인 추가 비용으로 고려하지 않겠습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(에스엘개발주식회사, 제이에스엘코스메틱주식회사)의 보증금(각 5백만원, 3천만원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 이 금액은 실질적인 투자 비용에 포함하여 반드시 고려해야 합니다. (해당 보증금이 '인수 보증금 합계: 0원'에 포함되는지 여부는 법원 확인이 필요합니다.)

또한, 건물 일부 멸실로 인한 수리 비용, 분묘기지권 관련 분쟁 가능성, 건축허가 승계 여부에 따른 추가 비용 발생 가능성 등을 충분히 검토해야 합니다.

따라서, 본 자료만으로는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다. 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 조사를 실시하고, 임차인과의 협상 가능성, 법률 및 세무 전문가의 상담, 주변 시세 및 유사 물건의 실제 낙찰가 분석 등 심층적인 추가 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.