나이스옥션 법원경매 제주 2024타경27402 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 991 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경27402 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 991 임야 경매

• 사건번호: 2024타경27402
• 주소: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 991
• 감정가: 117,355,900원
• 최저가: 82,149,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

제주지방법원 경매5계 2024타경27402 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 991 | 감정가: 117,355,900원 | 최저가: 82,149,000원 | 용도: 임야

1. 제주지방법원 2024타경27402 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경27402 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리 991

용도: 임야

감정가: 117,355,900원

토지면적: 6,578.00㎡ (약 1,990.07평)

토지 지분율: 165,305.14 (원문 정보 그대로 기재. 상세 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박O

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분매각임. 공유자우선매수행사권 제한 있음

1.2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 행원리에 소재하며, "제주용암해수 일반산업단지"에서 남서측으로 약 1.1km 떨어진 곳에 위치합니다. 주변으로는 전과 임야가 소재하는 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 서측으로 폭 약 2~3m 내외의 막다른 비포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 박O이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 공유자우선매수 신고가 있었음을 의미합니다. 다만, 공유자우선매수권 행사에는 제한이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다. 등기부등본상 권리관계는 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상되나, 상세한 권리 분석은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건지는 자연림 및 일부 개간 상태의 임야로, 직접적인 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다. 인근에 제주용암해수 일반산업단지가 위치하고 있어 관련 산업 시설 및 종사자들을 위한 지원 시설 등이 있을 수 있습니다. 그러나 해당 물건 자체의 용도는 임야이므로, 일반적인 상권 분석보다는 토지의 잠재적 가치 및 개발 가능성을 중심으로 평가해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 제주시 외곽의 자연 녹지 지역에 위치하여, 도심의 편의 시설보다는 전원생활 또는 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 주변에 농경지와 임야가 분포하고 있으며, 제주 용암해수 산업단지가 근거리에 있어 일부 시설 이용은 가능할 수 있습니다. 다만, 생활 편의를 위한 마트, 병원, 학교 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역에 속해 있습니다. 또한, 다양한 법률에 의해 다음과 같은 용도지역 및 제한이 적용됩니다.

- 가축사육제한구역 (일부 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 경관보전지구 4등급 (저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

- 경관보전지구 5등급 (저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

- 생태계보전지구 4-1등급 (저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

- 생태계보전지구 4-2등급 (저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

- 생태계보전지구 5등급 (저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

- 지하수자원보전 3등급 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

상기 제한사항들은 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약을 가하므로, 건축이나 개발 행위 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 낙찰자가 토지의 전부가 아닌 일부 지분만을 소유하게 되므로, 다른 공유자들과의 이용, 관리, 처분 등에 대한 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, '공유자우선매수신고'가 있어 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 권리가 있으며, 이 권리 행사에는 제한이 따를 수 있으므로 사전에 명확히 확인해야 합니다. 더불어, 다수의 보전 지구 지정으로 인해 건축, 개발, 토지 이용에 매우 엄격한 제한이 따릅니다. 2~3m의 막다른 비포장도로에 접해 있다는 점은 차량 접근 및 토지 활용에 있어 불편함을 야기할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 구좌읍에 위치한 임야의 일부 지분 경매 물건입니다. 토지 자체는 자연림 및 개간 상태로, 계획관리지역에 속하지만 다수의 보전 지구 지정으로 인해 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히, '토지 일부 지분 매각'이라는 점과 '공유자우선매수' 가능성은 투자 시 가장 신중한 접근을 요구하는 부분입니다. 제주 용암해수 일반산업단지가 인근에 있다는 점은 지역적 특성을 나타내지만, 해당 물건의 직접적인 가치 상승 요인으로 작용하기에는 여러 제약 조건이 많습니다. 잠재적 리스크를 충분히 이해하고, 공유자 관계 및 법규 제한 사항을 철저히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

해당 물건은 개발 가능성이 매우 제한적이며, 지분 매각으로 인한 복잡성으로 인해 일반적인 투자 관점에서는 접근이 어려울 수 있습니다. 만약 투자를 고려한다면, 다음과 같은 사항을 중점적으로 검토해 볼 수 있습니다.

- 해당 토지 지분에 대한 정확한 시가와 가치 평가: 주변 유사 지분의 거래 사례나 협의 가능 금액을 파악하는 것이 중요합니다.

- 공유자들과의 원활한 관계 형성 및 협의 가능성: 토지의 공동 활용이나 추후 매각 시 발생할 수 있는 이익 분배 등 합의가 이루어질 경우, 장기적인 관점에서 소액 투자가치가 있을 수 있습니다.

- 제주 용암해수 산업단지 및 주변 지역의 장기적인 발전 가능성: 산업단지의 성장과 함께 주변 지역의 토지 수요가 증가할 경우, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 불확실성이 매우 높습니다.

- 엄격한 보전 지구 규제를 고려한 대체 활용 방안 모색: 직접적인 개발이 어렵다면, 장기적인 보존 가치나 자연 휴양 목적 등을 고려한 투자 관점이 필요할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 위치한 제주 용암해수 일반산업단지 내에는 악취, 소음, 분진, 혐오시설 등이 입주 제한 업종으로 명시되어 있어, 단지 자체나 그 주변에 직접적인 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다. 해당 물건지 또한 전과 임야로 이루어진 자연 지역으로 확인되었습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계