나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6900 [1] 울산광역시 동구 동부동 661 한신아파트 1동 11층1107호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6900 [1] 울산광역시 동구 동부동 661 한신아파트 1동 11층1107호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매1계 2024타경6900 | 소재지: 울산광역시 동구 남목12길 37, 1동 11층1107호 (동부동,한신아파트) | 감정가: 141,000,000원 | 최저가: 98,700,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 기본 정보

울산지방법원 2024타경6900 (1) 사건의 부동산임의경매 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 울산광역시 동구 동부동 661 한신아파트 1동 11층1107호 아파트이며, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정 평가 요약

소재지: 울산광역시 동구 동부동 661 한신아파트 1동 11층1107호

용도: 아파트

감정가: 141,000,000원

토지면적(지분): 42.50㎡

건물면적(전용): 84.63㎡

건물의 구조: 철근콘크리트 라멘조(벽식) 평슬래브지붕 15층 건물 중 11층

이용상태: 아파트로 이용 중이며, 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

설비내역: 전기, 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 특이 및 주의사항

주의사항: 공부상 '1동'으로 기재되어 있으나, 현황은 '101동'으로 사용 중이므로 입찰 및 권리관계 확인 시 현황과의 불일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임대관계: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 "동부초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주거용 부동산으로서의 입지는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로

본건 소재 아파트단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다. 토지는 완경사지에 위치한 사다리형에 유사하며, 아파트단지 주변으로 소로(폭 8m 미만)에 접해 있어 도로 상태는 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제3종일반주거지역에 해당하여 주거 환경의 안정성이 높고, 주거 밀집도가 높습니다. 동부초등학교, 공룡자연유치원, 빛나몬테소리유치원 등의 상대/절대보호구역으로 지정되어 있어 학군 보호가 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채권 채무 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 이는 담보권(주로 근저당권) 실행에 의한 경매입니다.

소유자 및 채무자는 박OO로 동일인이며, 채권자는 대OOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자가 점유할 경우, 명도 절차는 비교적 단순해질 수 있습니다.

3.2. 임대차 관계 분석

현재 임대관계는 미상입니다. 낙찰자는 매각대금 완납 후 소유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 하며, 만약 미확인 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 여부를 철저히 검토해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권

인근 지역은 주택지대이며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다. 다만, 대형 상권 이용은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

4.2. 교육 및 공공 시설

본건 주변에는 동부초등학교를 비롯한 유치원 등이 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황과 공부의 불일치

공부상 '1동'이나 현황이 '101동'으로 사용 중인 점은 가장 큰 리스크 중 하나입니다. 입찰 전 현장 확인을 통해 매각 대상 호실이 정확히 어느 동인지 확인해야 하며, 이는 낙찰 후 잔금 납부에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

5.2. 명도 리스크

임대관계가 미상인 관계로, 실제 점유자가 누구인지(소유자, 임차인 등) 확인이 필요합니다. 임차인이 존재하고 대항력이 있을 경우 인수 금액이 발생할 수 있으며, 소유자라도 명도 저항이 있을 수 있으므로 명도 비용 및 기간을 염두에 두어야 합니다.

5.3. 토지 형상

단지가 완경사지에 위치하고 있어 단지 내 이동 편의성이나 차량 통행 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 주택 밀집 지역 내의 아파트로, 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 안정성이 높고, 초등학교 인접 등으로 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 84.63㎡의 전용 면적은 실수요자 및 소액 투자자 모두에게 매력적인 규모입니다.

다만, 공부상 동 표시와 현황 동 표시의 차이점을 입찰 전 반드시 확인하고, 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크를 사전에 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 대비 적정 수준의 입찰이 진행될 경우 충분한 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 안정적인 주거 환경

제3종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 아파트단지로 형성되어 있습니다.

7.2. 우수한 학군 환경

동부초등학교 등 교육 시설이 인접하고 각종 보호구역으로 지정되어 있어 학령기 자녀를 둔 실수요자에게 매력적입니다.

7.3. 실거주 및 임대 수요

84. 63㎡의 면적은 지역 내에서 선호도가 높을 것으로 예상되며, 실거주 목적이나 임대수익을 위한 투자로도 적합합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계