나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6641 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 172-4 하이야트에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6641 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 172-4 하이야트에이동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경6641
• 주소: 울산광역시 울주군 언양읍 방천2길 22, 4층402호 (하이야트에이동)
• 감정가: 185,000,000원
• 최저가: 129,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

울산지방법원 경매1계 2024타경6641 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 방천2길 22, 4층402호 (하이야트에이동) | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 129,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 울산지방법원 2024타경6641 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경6641 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 172-4 하이야트에이동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 8,500만원

토지면적: 41.28㎡ (약 12.49평)

토지 지분율: 4127.63

건물면적: 66.00㎡ (약 19.96평) - 전용면적 기준 (분양면적 정보 없음)

건물 지분율: 6599.509999999999

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 백OO

채권자: 성OO

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 서부리에 위치하며, "영화초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(백OO)이며, 채권자는 성OO입니다. 경매 절차상 특별한 인수주의 권리나 복잡한 권리관계는 확인되지 않았으나, 정확한 권리분석을 위해서는 말소기준권리 이후의 권리 사항 및 기타 부수적인 채권, 임차권 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 경매 물건의 특성상, 명확한 권리관계 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.4. 상권분석

언양읍 서부리는 비교적 안정적인 주거 지역을 기반으로 하고 있으며, 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 상업 시설 이용이 용이합니다. 또한, 초등학교 인근이라는 점에서 유동 인구가 꾸준히 유지될 가능성이 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 공동주택(다세대주택)으로, 방, 거실, 욕실, 주방 등으로 구성되어 있을 것으로 추정됩니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 환경은 양호할 것으로 보입니다. 인근에 영화초등학교가 위치하여 자녀가 있는 가정에 교육 환경 측면에서 이점이 될 수 있습니다.

1.6. 건물 및 토지 상세

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 미장스톤과 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 토지는 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 형상은 사다리형에 가깝습니다. 본 건 서측으로는 폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

- 제2종일반주거지역

- 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

- 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

- 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

- 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

- 중점경관관리구역(2024-06-13)

- 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

1.8. 잠재적 리스크

임대 관계가 불분명하므로, 명도 진행 시 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무를 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등의 다양한 용도 제한이 존재하므로, 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 강제경매 물건의 특성상, 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 초등학교 인근이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 강제경매 물건으로서 권리관계 및 명도 절차에 대한 신중한 접근이 필요하며, 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다. 감정가는 1억 8,500만원으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

- 도심 속 주거 지역의 안정적인 입지

- 영화초등학교 인근으로 교육 환경 우수

- 일괄매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능

- 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대

- 대중교통 접근성 양호

법원 정보

울산지방법원 경매1계