나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117206 [1] 울산광역시 중구 성안동 1196-2 전 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117206 [1] 울산광역시 중구 성안동 1196-2 전 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매1계 2024타경117206 | 소재지: 울산광역시 중구 성안동 1196-2 | 감정가: 104,200,000원 | 최저가: 72,940,000원 | 용도: 전

1. 울산지방법원 2024타경117206 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경117206 (1)

소재지: 울산광역시 중구 성안동 1196-2

용도: 전 (밭)

토지면적: 1042.00㎡ (약 315.22평)

토지 지분율: 104200 (100% 소유)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

건물 지분율: 0

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 신OOOOOOOO

2. 감정평가 요약

감정가: 104,200,000원

토지감정요항표 요약:

본건은 울산광역시 중구 성안동에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

토지는 사다리형에 가까운 완경사지이며, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '전, 묘지'로 이용 중입니다.

지적도상 맹지이며, 농지로서의 통행 사정은 다소 불편한 편입니다.

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역에 해당합니다.

토지 일부가 묘지로 이용 중이며, 일반적인 거래 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

토지상에 수십 주의 수목(배롱나무, 감나무 등)이 소재하나 감정가에 미치는 영향은 미미합니다.

3. 현장 조사 및 특이사항

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

1. 농지취득자격증명 필요

2. 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전, 묘지'로 이용 중

3. 지적도상 맹지

4. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 성안동에 소재하며, "함월구민운동장" 북서측 근거리에 위치합니다.

주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 농경지로서의 접근성은 다소 불편한 편입니다.

도시지역 내 자연녹지지역에 속하여 향후 개발 가능성보다는 현 상태로의 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다.

인접 도로 상태가 지적도상 맹지이므로, 해당 토지로의 접근로 확보 방안을 반드시 확인해야 합니다.

5. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 김OO이며 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

강제경매는 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권자의 채권을 변제받는 절차이므로, 경매 절차상의 문제는 없어 보입니다.

다만, 매각물건 명세서를 통해 인수되는 권리나 말소되는 권리 사항을 정확히 확인해야 합니다. (별도 확인 필요)

6. 상권분석

본건 소재지는 전원 또는 농경지 지역에 가까워 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

인근에 함월구민운동장이 위치하여 여가 및 체육 활동 관련 시설이 있을 수 있으나, 직접적인 상권 형성 지역은 아닙니다.

주변은 대부분 농경지와 임야, 소규모 주택 등으로 구성되어 있어, 지역 내 상권 활성화보다는 개인적인 이용 목적에 적합한 입지입니다.

혐오시설 관련 정보는 현재 제공된 자료 및 일반적인 검색으로는 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 좋습니다.

7. 생활정보

가까운 거리에 함월구민운동장이 있어 체육 및 여가 활동을 즐기기에 용이할 수 있습니다.

다만, 주변이 농경지 및 임야 위주이므로 편의시설이나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

성안동 일대의 생활권은 성안동 자체의 편의시설과 더불어 중구청 및 울산 시내 접근성에 따라 달라질 수 있습니다.

본건은 맹지이며 농지 및 묘지로 이용 중이므로, 일반적인 주거 생활을 위한 입지로는 부적합합니다.

8. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미발급 시 낙찰받아도 소유권을 이전받지 못할 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

지적도상 맹지로서 토지로의 진입로 확보가 가장 큰 리스크 요인입니다. 사도 개설 또는 인접 토지와의 협의 등 해결 방안이 필요합니다.

현황 묘지 이용 중인 부분에 대한 법적, 윤리적 문제가 발생할 수 있으며, 이용 관련 분쟁 소지가 있습니다.

자연녹지지역 및 개발제한구역으로 묶여 있어 건축 등 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

9. 종합 의견

본건 울산지방법원 2024타경117206 (1) 토지는 울산광역시 중구 성안동에 위치한 맹지이며, 공부상 지목은 전이나 현황 묘지로 이용 중인 특이 물건입니다.

농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 맹지라는 점과 현황 묘지 이용으로 인한 문제점을 충분히 인지해야 합니다.

또한, 자연녹지 및 개발제한구역으로 묶여 있어 토지 이용에 제약이 많습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 개인적인 활용 또는 특수한 목적을 가진 분들에게 적합할 수 있습니다.

10. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 저렴한 감정가 대비 넓은 면적을 가진 토지

- 향후 도시계획 변경이나 개발 가능성에 대한 기대 (매우 낮음)

- 개인적인 묘지 조성 또는 관리 목적 (가족 묘지 등)

단, 위에 언급된 잠재적 리스크(맹지, 농취증, 묘지 이용, 개발제한)가 매우 크므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

투자를 고려하신다면 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상황을 파악하고, 전문가와 상담하여 법률적, 행정적 문제를 사전에 검토하시기 바랍니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계