나이스옥션 법원경매 경주 2023타경53 [1] 경상북도 경주시 강동면 유금리 309-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2023.03.22

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 경주시 강동면 유금리 소재 "위덕대학교" 남동측 인근에 위치하며,
부근 일대는 중소 규모의 공장, 아파트, 근린생활시설, 주택 및 농경지 등으로 형성되어
있음.

토지의 상황

1) 형상 및 이용상황
일련번호(1, 2) 토지는 공히 부정형의 자체지반 대체로 등고 평탄한 토지로서,
공업용 건부지로 이용중임.

2) 도로상태
일련번호(1) : 남측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 접함.
일련번호(2) : 서측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 접함.

3) 도시계획관계 및 공법상 제한상태
일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>임.
일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 접도구역(2015-04-09)<도로법>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>임.

건물의 구조 및 현상

1)건물의 구조
일련번호(가) : 일반철골구조 기타지붕 단층건물로서,
벽체 : 강판잇기 및 무벽체 등 마감,
바닥 : 칼라하드너 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

일련번호(나) : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층건물로서,
외벽 : 판넬잇기 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바닥 : 타일 등 마감,
창호 : 페어글라스 창호임.

일련번호(다) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건물로서,
벽체 : 판넬잇기 등 마감,
바닥 : 칼라하드너 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

일련번호(라) : 일반철골구조 기타지붕 단층건물로서,
벽체 : 판넬잇기 등 마감,
바닥 : 칼라하드너 및 타일 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

일련번호(마) : 일반철골구조 기타지붕 단층건물로서,
외벽 : 판넬잇기 등 마감,
내벽 : 판넬잇기, 벽지 및 타일 등 마감,
바닥 : 몰탈위페인팅 및 타일 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

일련번호(바) : 일반철골구조 기타지붕 2층건물로서,
외벽 : 판넬잇기 등 마감,
내벽 : 판넬잇기, 벽지 및 타일 등 마감,
바닥 : 몰탈위페인팅 및 타일 등 마감,
창호 : 페어글라스 창호임.

일련번호(사) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬잇기 등 마감,
바닥 : 칼라하드너 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

일련번호(아) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬잇기 등 마감,
바닥 : 칼라하드너 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

2)이용상태
일련번호(가, 라, 마, 사) : 공장 등
일련번호(나, 다, 바) : 사무실
일련번호(아) : 화장실

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 태양광발전설비 및 Over Head Crane로서 현상 및 관리상태는 보통시 됨.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1)임대관계 : 미상임.
2)공부와의 차이 : 일련번호(바) 건물은 귀제시목록상 3층 사무실로 되어있으나,
실제 2층임.
일련번호(사) 건물은 귀제시목록상 제1종근린생활시설이나,
실제 "공장 등"임.
3)기 타 : 본건 건물 일련번호(사)는 일부 파손되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함, 제시외 물건(크레인, 정반설비) 포함, 지상 이동용이한 컨테이너 수동 매각 제외.
목록2는 외벽이 파손된 상태였으나, 개보수 되었으며 이를 반영한 가격임.
'2026.1.23. 및 2026.1.28.자로 채권자 김승균의 유치권신고(금16,667,310원)의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함. 신청채권자가 2026.3.11.자 유치권배제신청서(유치권 성립하지 않는다는 취지 내용)제출.
재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2023타경53 (1)

소재지: 경상북도 경주시 강동면 유금리 309-2

용도: 근린시설

감정가: 3,895,508,000원

토지면적: 7,170.00㎡ (약 2,169.18평)

건물면적: 2,700.80㎡ (약 817.11평)

제시외 건물/물건: 158.20㎡, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구, 제시외 물건(크레인, 정반설비) 포함. 지상 이동용이한 컨테이너는 매각 제외.

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 유동화물건, 유치권, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 재매각 물건, 일괄매각, 제시외 건물 및 기계·기구 포함. 목록2 건물은 외벽 파손 후 개보수되었으며 이를 반영한 가격임.

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

위치: 경상북도 경주시 강동면 유금리 소재, "위덕대학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 부근 일대는 중소 규모의 공장, 아파트, 근린생활시설, 주택 및 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

토지: 일련번호(1, 2) 토지는 공업용 건부지로 이용 중이며, 대체로 자체지반이 등고 평탄한 상태입니다.

도로: 일련번호(1) 토지는 남측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하며, 일련번호(2) 토지는 서측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.

도시계획 및 공법상 제한: 본건 토지는 계획관리지역입니다. 가축사육제한구역(일부제한(200, 300))으로 지정되어 있으며, 수도법에 따른 공장설립제한지역에 해당합니다. 일련번호(2) 토지는 접도구역(2015-04-09)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을11 근저당권 (신한은행, 2017-12-07)

인수되는 권리:

* 법정지상권: 특이사항 및 물건명세서에 법정지상권이 언급되어 있습니다. 해당 권리의 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 김애자: 보증금 3,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2017-05-15, 대항력 있음.

* 오정숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2016-11-30, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원. (주의: 김애자의 보증금 300만원이 명시되어 있으나 '인수 보증금 합계'에는 포함되지 않아 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 또한, 오정숙은 보증금이 0원이지만 대항력이 있으므로 명도 시 주의가 요구됩니다.)

유치권:

* 채권자 김승균이 2026.1.23. 및 2026.1.28.자로 유치권 신고 (금액: 16,667,310원) 하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 신청채권자(신한은행)는 2026.3.11.자로 유치권 배제 신청서를 제출하여, 해당 유치권의 성립이 부정되고 있습니다.

기타 권리:

* 토지 등기부채권 총액: 4,678,396,969원

* 건물 등기부채권 총액: 4,671,396,969원

* 말소기준권리인 신한은행의 근저당 외 다수의 압류, 가압류, 근저당이 설정되었으나, 이는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 본 경매 개시 결정의 채권자는 신한은행이며, 채권액은 2,042,095,830원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상북도 경주시 강동면 유금리, "위덕대학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 중소 규모 공장, 아파트, 근린생활시설, 주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

용도상 근린시설로 분류되어 있으나, 건물 현황 및 부속 기계·기구(태양광 발전 설비, 오버헤드 크레인 등)를 고려할 때 공장, 창고 또는 관련 시설로 활용 가능성이 높습니다.

본건 소재지는 수도법상 공장설립제한지역으로, 향후 신규 공장 설립이나 사업 확장 시 제한이 따를 수 있습니다.

인근에 대학 및 주거 단지가 있어 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 수요는 일부 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육: 위덕대학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

교통: 물건지로 연결되는 남측 및 서측으로 각 5미터의 포장도로가 있어 차량 접근성은 확보되어 있습니다. 다만, 대중교통 이용 편의성 및 주요 간선도로와의 연계성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

편의시설: 주변 지역의 근린생활시설 및 주택가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 특이사항 및 물건명세서에 법정지상권 존재 가능성이 명시되어 있습니다. 성립 시 매수인이 권리를 인수해야 할 수도 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 유치권: 채권자 김승균의 유치권 신고가 있었으나, 성립 여부가 불분명하며 신청채권자가 유치권 배제 신청을 제기한 상태입니다. 만약 유치권이 인정될 경우, 매수인이 해당 금액(16,667,310원)을 부담해야 할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김애자와 오정숙은 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 영향을 줄 수 있습니다. 특히 오정숙은 보증금 0원이지만 전입일자가 앞서 대항력이 인정됩니다.

* 건물 상태: 목록2 건물은 외벽 파손 후 개보수가 이루어졌으나, 전체 건물의 노후도 및 추가적인 유지보수 필요 여부는 현장 확인이 중요합니다.

* 공장설립제한지역: 본건 소재지는 공장설립제한지역으로, 향후 사업 계획 수립 시 법규 확인이 필요합니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰 시 유찰되었거나 매각 취소된 사유를 파악하여 잠재적 위험 요소를 점검해야 합니다.

* 폐기물 처리 시설 관련 논란: 경주 지역 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 논란이 일부 검색되나, 본건의 소재지(강동면 유금리)와 직접적인 인접 또는 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 강동면 유금리 소재, 상당한 규모의 토지(7,170.00㎡)와 다수의 건물(2,700.80㎡)을 포함하는 근린시설 및 공장입니다. 감정가는 38억 9천 5백 50만 8천 원 수준입니다.

권리관계가 복잡하여 법정지상권, 유치권, 대항력 있는 임차인 등 매수인이 인수해야 할 수 있는 부담이 존재합니다. 이러한 권리 관계의 명확한 파악 및 해결 전략 수립이 본 물건 투자의 핵심입니다. 또한, 공장설립제한지역이라는 점은 향후 활용 방안에 영향을 미칠 수 있습니다.

넓은 토지 면적은 긍정적인 요소이나, 여러 복합적인 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,170.00㎡(약 2,169평)의 광활한 토지는 향후 개발 및 활용 잠재력이 큽니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 권리 분석 및 명도 관련 복잡성이 일부 해소될 수 있습니다.

* 포함 매각 기계·기구: 태양광 발전 설비, 오버헤드 크레인 등은 자산 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 공업용 입지: 공업용 건부지로 활용 중이며, 주변 공장 지역과의 연계성도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (계산에서 제외)

고려사항:

* 법정지상권, 유치권, 대항력 있는 임차인으로 인해 발생할 수 있는 잠재적 인수 비용 추정.

* 주변 토지 및 건물 시세, 유사 물건 거래 사례 분석.

* 공장설립제한지역 등 개발 제한 요소 반영.

* 재매각 물건의 특성 고려.

예상 입찰가 범위: 1,500,000,000원 ~ 2,500,000,000원

(주의: 위 금액은 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 매우 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 법률 검토, 권리관계 확정, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 정밀하게 산정해야 합니다.)

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