나이스옥션 법원경매 청주 2024타경4301 [1] 충청북도 보은군 보은읍 강산리 44-4 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2024.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 보은읍 강산리 소재 ""보은군 농업기술센터"" 남쪽 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 동쪽 인근에 간선도로(남부로)가 통과하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 일련번호 1) ~ 3) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 장례식장 건부지로 이용 중임.

본건 일련번호 4) : 급경사의 부정형 토지로서 자연림, 일부 묘지임.

본건 일련번호 5) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 장례식장 부속토지로 이용 중임.

본건 일련번호 6) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 일련번호1) ~ 3), 6) : 본건 동쪽으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

본건 일련번호4), 5) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 일련번호 1) : 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-06-21)(저촉), 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2020-12-28)(도로구역)<도로법>, 도로구역(대전지방국토관리청고시2012-442 당초고시번호 없음.)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>,

본건 일련번호 2) : 계획관리지역(2019-10-04)(계획관리지역), 계획관리지역(계획관리지역), 농림지역(2013-06-21)(농림지역), 보전관리지역(보전관리지역), 성장관리계획구역(2024-06-13)(일반형), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-06-21)(저촉), 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2020-12-28)(도로구역)<도로법>, 도로구역(대전지방국토관리청고시2012-442 당초고시번호 없음.)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 사방지<사방사업법>, 보전산지(2024-03-22)<산지관리법>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지,

본건 일련번호 3) : 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>,

본건 일련번호 4) : 계획관리지역(2019-10-04)(계획관리지역), 계획관리지역(계획관리지역), 농림지역(2013-06-21)(농림지역), 성장관리계획구역(2024-06-13)(일반형), 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 사방지<사방사업법>, 보전산지(2024-03-22)<산지관리법>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지,
본건 일련번호 5) : 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>,
본건 일련번호 6) : 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역), 중로3류(폭 12m~15m)(2024-08-29)(중(주)3-8)(저촉), 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2020-12-28)(도로구역)<도로법>, 도로구역(대전지방국토관리청고시2012-442 당초고시번호 없음.)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 2) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠ ~ ㉢이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 3) 지상에 석축이 소재하는 바, 토지의 구성부분으로서 토지에 포함하여 감정평가하였음.

본건 일련번호 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 분묘 수기, 수목장 수십여 위(주)가 소재하는 바, 지상 분묘 등으로 인하여 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액을 토지·건물 감정평가명세표 비고란에 병기하오니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 7) 건물의 옥외 계단은 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 1) ~ 3), 5), 6) 지상의 조경수, 조경석 등은 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상의 활잡목 등은 거래관행을 고려하여 임지에 포함하여 감정평가하였음.

본건 일련번호 1) ~ 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 건축물대장 상 등재되어 있는 컨테이너가 소재하나, 이동이 용이하여 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 3)의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 장례식장 부지로 이용 중임.

본건 일련번호 5)의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 장례식장 부속토지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건7) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로
외벽: 드라이비트 마감 등.
내벽: 벽지, 페인트, 타일, 인테리어 마감 등.
창호: 알루미늄 프레임의 창임.

본건8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로
외벽: 드라이비트 마감 등.
내벽: 벽지, 인테리어 마감 등.
창호: 알루미늄 프레임의 창임.

이용상태

본건7): 장례식장으로 이용 중임.

본건8): 장례식장(영결식장)으로 이용 중임.

설비내역

본건7): 위생 및 급배수 설비, 전기난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 2) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠ ~ ㉢이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 7) 건물의 옥외 계단은 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 1) ~ 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 건축물대장 상 등재되어 있는 컨테이너가 소재하나, 이동이 용이하여 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록 4 지상 분묘 수기, 수목장 수십여 위(주)가 소재하며 분묘기지권 성립 여부 불분명. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.
2. 목록 1~3 지상 제시외 컨테이너 매각 제외. 목록 1,3,5,6 지상 제시외 조경수, 조경석, 석축 및 목록 4 지상 제시외 활잡목 각 매각 포함. 목록 2 지상 제시외 건물 매각 제외. 목록 7, 9 지상 제시외 건물 각 매각 포함.
3. 목록 4, 5 맹지임.
4. 목록 3, 5 지목은 ‘임야’이나 현황 ‘장례식장 부지’, ‘장례식장 부속토지’로 이용중임.
5. 목록 2는 강산리 44-8(면적5,829.9.㎡)과 44-13(면적5.1㎡)으로, 목록 6은 강산리 44-12(46.9㎡)와 44-14(면적37.1㎡)로 각 분할되었으며, 강산리 44-13 및 44-14는 보은군에서 시행하는 ‘보청천 보은지구 지방하천정비사업’을 위하여 보상 진행 중인 바, 해당 행정관청에 사전문의 및 조사 후 입찰자 본인의 책임하에 입찰 요망.
6. 목록 7, 8 건물 지번 산25는 44-8로, 산 25-1은 44-9로 등록전환 되어 산25와 산25-1은 말소됨.
7. 유귀자로부터 2024. 11. 26.자 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

* 사건번호: 청주지방법원 2024타경4301 (1)

* 소재지: 충청북도 보은군 보은읍 강산리 44-4

* 용도: 의료시설 (장례식장)

* 감정가: 2,664,408,140원

* 토지 면적: 74,824.90㎡ (약 22,636평)

* 건물 면적: 936.77㎡ (약 283평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 보은신용협동조합 (추정)

* 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 유치권, 분묘기지권, 공동담보

1.2. 세부 물건 정보

* 토지 면적: 74,824.90㎡ (약 22,636평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 936.77㎡ (약 283평)

* 건물 제시외 면적: 51.50㎡ (일부 포함/제외됨. 상세는 5.1.4. 참조)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 충청북도 보은군 보은읍 강산리 소재 "보은군 농업기술센터" 남쪽 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 농촌마을, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근은 가능하며, 동쪽 인근에 간선도로(남부로)가 통과합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 일부 토지(목록 4, 5)는 맹지입니다.

* 목록 1~3, 6 토지는 동쪽으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 준보전산지 등 복합적인 용도지역에 걸쳐 있습니다.

* 가축사육제한구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

* 특히, 일부 토지는 하천 정비 사업으로 인한 보상 진행 중이며, 해당 행정관청에 사전 문의 및 조사 후 입찰자의 책임하에 진행해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2008년 2월 4일 접수된 보은신용협동조합의 근저당권입니다.

* 모든 근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 따로 명시된 바는 없으나, 일반적으로 지상권 등이 인수될 수 있습니다. (현재 등기부상 지상권 없음)

3.3. 주요 등기사항 요약

* 토지: 소유권 이전, 보은신용협동조합 근저당(말소), 보은군 압류(말소), 보은신용협동조합 임의경매(말소)

* 건물: 소유권 보존, 보은신용협동조합 근저당(말소), 청주한씨해천종중 가압류(말소), 보은군 압류(말소), 보은신용협동조합 임의경매(말소)

3.4. 특이 권리 사항

* 유치권: 유귀자로부터 2024년 11월 26일 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 분묘기지권: 토지(목록 4) 지상에 분묘 수기와 수목장 수십 위가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본건 인근에는 보은군 농업기술센터가 있으며, 주변은 농촌 마을과 농경지, 임야 등이 주를 이룹니다.

* 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 건축물 현황

* 본건은 의료시설(장례식장)로 이용 중입니다.

* 건물(7)은 철골구조 단층 건물이며, 건물(8)은 철근콘크리트구조 단층 건물로 장례식장 및 영결식장으로 이용 중입니다.

* 건물(7, 8)에 대한 상세한 구조, 외벽, 내벽, 창호 등은 상세 감정평가 요약표를 참조해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 현황적 리스크

* 중복사건 및 중복병합사건: 다수의 경매 사건이 병합되어 진행 중이므로, 절차 진행에 대한 주의가 필요합니다.

* 유치권 성립 불분명: 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 다수 존재하며, 분묘기지권 성립 시 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 최저매각가격 산정에도 반영된 사항입니다.

* 맹지: 일부 토지(목록 4, 5)는 도로와 접하지 않아 맹지에 해당합니다.

* 토지 분할 및 보상 진행: 일부 토지가 하천 정비 사업 부지로 편입되어 보상이 진행 중인 점은 입찰 전 반드시 해당 행정관청에 확인해야 합니다.

* 토지 현황과 공부상 지목 불일치: 일부 토지(목록 3, 5)는 지목이 '임야'이나 현황은 장례식장 부지로 이용 중입니다.

* 제시외 물건: 일부 제시외 컨테이너 등은 매각에서 제외되나, 조경수, 석축, 활잡목 등은 매각에 포함됩니다. (상세 내용은 5.1.4. 참조)

5.2. 제시외 물건 상세

* 매각 제외: 목록 1~3 지상 컨테이너, 목록 2 지상 제시외 건물.

* 매각 포함: 목록 1,3,5,6 지상 조경수, 조경석, 석축, 활잡목. 목록 7, 9 지상 제시외 건물.

* 본건 건물(7)의 옥외 계단은 건물에 포함하여 감정평가되었습니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 관련 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군에 위치한 의료시설(장례식장)로, 넓은 토지와 건물을 포함하고 있습니다. 보은군 농업기술센터 인근에 위치하며 농촌 마을 및 농경지와 혼재된 입지입니다. 교통 접근성은 보통 수준입니다.

권리 관계상으로는 다수의 근저당, 압류 등이 말소될 예정이나, 유치권 및 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 존재합니다. 또한, 일부 토지가 맹지이며, 하천 정비 사업 편입으로 인한 보상 진행 중인 토지가 있어 이에 대한 면밀한 사전 조사와 입찰자 책임 하의 진행이 요구됩니다. 토지 현황과 공부상 지목이 일치하지 않는 점도 고려해야 합니다.

장례식장으로서의 현황 용도와 넓은 토지는 투자 포인트가 될 수 있으나, 농촌 지역의 특성상 상권 활성화 및 활용 방안에 대한 깊이 있는 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지와 의료시설(장례식장)이라는 특정 용도의 건물을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

* 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 향후 토지 활용 가치 상승 또는 타 용도로의 변경 가능성을 고려할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,664,408,140원입니다.

예상 입찰가는 감정가, 권리 분석 내용, 현장 조사 결과, 유사 물건 시세, 그리고 본건의 제반 리스크 요인(유치권, 분묘기지권, 맹지, 보상 진행 토지 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문적인 권리 분석, 현장 답사, 주변 시세 조사, 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 본 보고서만으로는 상세한 입찰가 산정이 어렵습니다.

참고로, 본건은 인수되는 임차인 보증금이 없으므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.