나이스옥션 법원경매 청주 2024타경4301 [1] 충청북도 보은군 보은읍 강산리 44-4 의료시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2024타경4301 [1] 충청북도 보은군 보은읍 강산리 44-4 의료시설 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매2계 2024타경4301 | 소재지: 충청북도 보은군 보은읍 강산리 44-4 | 감정가: 2,667,708,140원 | 최저가: 1,858,183,000원 | 용도: 의료시설

1. 청주지방법원 2024타경4301 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2024타경4301 (1)

소재지: 충청북도 보은군 보은읍 강산리 44-4

용도: 장례식장 (의료시설)

감정가: 2,667,708,140원

토지 면적: 74,824.90㎡ (약 22,636평)

건물 면적: 2,810.31㎡ (약 850평)

건물 제시외 면적: 64.70㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 보OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 보은군 보은읍 강산리에 소재하며, "보은군 농업기술센터" 남쪽 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 농촌마을, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 동쪽 인근에 간선도로인 남부로가 통과하고 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 일련번호 1)부터 3)까지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 장례식장 건부지로 이용 중입니다. 일련번호 4) 토지는 급경사의 부정형 토지이며 자연림과 일부 묘지가 소재합니다. 일련번호 5) 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 장례식장 부속토지로 이용 중이며, 일련번호 6) 토지는 자연림 상태입니다.

일련번호 1) ~ 3) 및 6) 토지는 동쪽으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있으나, 일련번호 4) 및 5) 토지는 맹지입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 중복사건 및 중복병합사건으로, 복잡한 권리 관계가 예상됩니다.

주요 권리 사항으로는 유치권, 분묘기지권, 법정지상권이 특이사항으로 기재되어 있으며, 특히 유치권은 유귀자로부터 2024년 11월 26일 신고되었으나 성립 여부가 불분명합니다.

목록 4 토지상에는 수십 기의 분묘와 수목장이 소재하고 있어 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 이로 인해 토지 사용에 제약이 있을 수 있습니다. 최저매각가격은 이러한 분묘 소재로 인한 제한을 반영하여 책정되었습니다.

또한, 법정지상권 성립 가능성도 언급되어 있어 면밀한 조사가 필요합니다.

매각 대상에 포함되거나 제외되는 제시외 물건들이 있습니다. 목록 4 지상 분묘 및 수목장, 목록 1~3 지상 제시외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 반면, 목록 1, 3, 5, 6 지상의 조경수, 조경석, 석축, 목록 4 지상의 활잡목, 그리고 목록 2, 7, 9 지상의 제시외 건물들은 매각에 포함됩니다.

공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '장례식장 부지' 및 '장례식장 부속토지'로 이용 중인 토지가 있습니다.

일부 토지는 보은군에서 시행하는 '보청천 보은지구 지방하천정비사업'으로 인해 보상 진행 중이므로, 해당 행정관청에 사전 문의 및 조사가 필요합니다.

건물의 지번 표기 산25, 산25-1이 44-8, 44-9로 등록 전환되어 말소된 이력이 있습니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 보은군 보은읍 강산리 일대는 주로 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 일부 분포하고 있으며, 보은군 농업기술센터가 인근에 위치합니다.

현재 물건은 장례식장으로 운영 중인 것으로 파악되며, 이러한 특수 용도의 시설은 일반 상권 분석과는 다른 접근이 필요합니다. 지역 내에서 해당 시설의 수요와 공급, 경쟁 관계 등을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

해당 물건은 충청북도 보은군의 농촌 지역에 위치하고 있어, 도심과는 다른 생활 환경을 제공합니다. 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하나, 대중교통망이 매우 발달한 지역은 아닙니다. 주변 편의시설 및 주거 밀집 지역과의 거리는 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리 관계의 복잡성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등 잠재적인 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 높은 권리들이 존재합니다. 특히, 분묘기지권과 법정지상권의 성립 여부 및 범위에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

일부 토지가 맹지(목록 4, 5)라는 점은 토지 활용 및 접근성에 제약을 줄 수 있습니다.

국가 사업인 하천 정비 사업으로 일부 토지가 편입되어 보상 진행 중인 사항은 사업의 진행 상황, 보상 금액, 토지 이용 계획 등에 따라 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 여러 토지 이용 계획상 제한 사항(가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 도로구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 행위나 개발 시 해당 규제 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

사건의 중복 및 병합으로 인해 실제 경매 절차 및 권리 관계가 더욱 복잡할 수 있어, 법원 서류를 통한 정확한 사실관계 파악이 중요합니다.

임대 관계가 미상으로, 인수 시 명도 부담이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군에 위치한 대규모 토지와 장례식장으로 사용되는 건물로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 현재 장례식장으로 운영 중인 것으로 보이며, 광대한 토지와 상당한 규모의 건축물을 갖추고 있어 향후 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 특징은 복잡하고 해결이 필요한 다수의 권리 문제(유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등)입니다. 이러한 권리 문제를 명확히 해결하지 못할 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

또한, 일부 토지의 맹지 여부, 지목과 현황의 차이, 국가 사업 진행 등도 투자 결정 시 고려해야 할 중요한 사항들입니다.

사건의 중복 및 병합 역시 철저한 조사를 요구하는 부분입니다.

따라서, 본 물건은 권리 분석 및 현장 조사를 매우 심도 있게 수행하고, 잠재적 리스크를 충분히 인지한 후, 이를 해결할 수 있는 전문적인 지식과 자본을 갖춘 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 74,824.90㎡ (약 22,636평)에 달하는 광대한 토지는 향후 대규모 개발이나 다양한 용도의 활용을 가능하게 하는 큰 장점입니다.

기존 시설 활용: 현재 장례식장으로 운영되고 있는 기존 건물을 그대로 활용하거나 리모델링하여 즉시 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

지역 내 희소성: 장례식장과 같은 특수 목적의 시설은 공급이 제한적이므로, 해당 지역에서 독점적인 경쟁 우위를 확보할 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 복잡한 권리 관계와 현안들로 인해 시장 가치 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 이러한 문제들을 해결할 수 있다면 향후 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 향후 보은군의 지역 개발 계획 및 토지 이용 규제 완화 추세에 따라 본 물건의 토지 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설 관련 사항:

본 물건 소재지 인근은 주로 농촌 마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, '보은군 농업기술센터'가 인근에 위치하고 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 지역 검색 결과상, 인근에 뚜렷한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공업 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 장례식장이라는 시설 자체의 특성상, 주변 환경 및 지역 주민과의 관계를 고려한 신중한 접근이 필요할 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매2계