나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2807 [3] 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2 주1 1동 3층 304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 신정리 소재 '신정회전교차로' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 농공 단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물 인근까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물로서,

외벽: 돌 붙임 등 마감.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가~다): 근린생활시설(상호: 송백스크린골프)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북동측으로 중로한면 폭의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경2807 (3)

* 소재지: 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2 주1 1동 3층 304호 (도로명: 충청북도 진천군 농다리로 1419)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 239,000,000원

* 토지면적: 159.21㎡ (약 48.16평)

* 건물면적: 120.00㎡ (약 36.30평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 충청북도 진천군 진천읍 신정리 소재 '신정회전교차로' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 농공 단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 부지 북동측으로는 중로 폭의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본상 말소기준권리인 삼성대소신용협동조합의 근저당권(2023-06-16, 864,000,000원)보다 선순위 권리는 없습니다.

* 따라서, 매각으로 인해 등기부상 을구(근저당) 및 갑구 하단의 권리(가압류, 강제경매)는 소멸될 예정입니다.

* 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

* 현재 소유자는 임은주로 확인되며, 최초 소유권 보존은 이병근입니다.

* 등기부채권 총액은 945,333,312원으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자: 2019-07-03

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 매수인이 직접 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 배당 순위나 절차에 따라 처리될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 현재 '송백스크린골프' 상호로 영업하고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지와 농공 단지가 혼재하고 있어, 관련 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로 분석됩니다.

* 진천군 내에서 계획관리지역 및 성장관리구역(주거근린형)으로 지정되어 있어, 향후 상권 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 시설인 아파트 단지와 산업 시설인 농공 단지가 인접해 있어, 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 차량 접근성이 좋고 인근에 버스정류장이 있어 출퇴근 및 생활 편의성이 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 해당 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

* 대항력 있는 임차인(이 )이 존재하나, 인수 보증금이 없는 것으로 명시되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인과의 원만한 협상이 중요합니다.

* '중복병합사건'으로 진행되고 있어, 경매 절차의 복잡성이 증가할 수 있습니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 상세 내용이 불분명하므로, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다. 만약 실존한다면 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 용도 변경이나 신축 시 건축 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 근린상가로서, 비교적 양호한 입지 조건과 현재 영업 중인 점이 긍정적입니다.

* 감정가는 2억 3,900만 원 수준이며, 등기부상 채권 총액은 약 9억 4,500만 원으로 감정가 대비 상당히 높습니다. 이는 경매 진행의 주요 원인으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수 보증금이 없는 점은 초기 자금 부담을 줄여줄 수 있으나, 명도 관련 리스크는 상존합니다.

* 지상권의 존재 여부에 대한 확인이 반드시 필요하며, 이는 본건의 최종적인 가치 판단에 중요한 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 현재 상가로 이용 중이며, 아파트 단지 및 농공 단지 배후 수요가 있는 입지입니다.

* 향후 지역 개발 가능성 및 성장관리구역 지정으로 인한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 낙찰 후 명도 완료 시 실질적인 초기 투자금 부담이 적을 수 있습니다. (단, 명도 과정의 원활함이 전제됩니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 239,000,000원입니다.

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

* 현재 영업 중인 상가의 가치, 주변 시세, 명도 가능성, 그리고 지상권 등 미확인 권리 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 본 물건의 특수성을 감안하여 충분한 현장 조사와 법률 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.