나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2807 [2] 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2 주1 1동 3층 303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 신정리 소재 '신정회전교차로' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 농공 단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물 인근까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물로서,

외벽: 돌 붙임 등 마감.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 내부 인테리어 등 마감.
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가~다): 근린생활시설(상호: 송백스크린골프)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북동측으로 중로한면 폭의 포장도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-04-19)(주거근린형), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경2807 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건현황

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 신정리 388-2 주1 1동 3층 303호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물

이용상태: 현재 '송백스크린골프'로 이용중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 구비

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 199,000,000원

토지면적: 132.68㎡ (약 40.13평)

토지지분: 132.6767㎡ (약 40.13평)

건물면적: 100.00㎡ (약 30.25평)

건물지분: 100㎡ (약 30.25평)

1.4. 매각물건 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 신정리 소재 '신정회전교차로' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 농공 단지, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있어 주거, 상업, 공업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 건물 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 북동측으로는 중로 한 면이 포장도로를 통해 접해 있어 외부와의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 계획관리지역에 속하며, 성장관리계획구역(주거근린형), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 삼성대소신용협동조합의 근저당(2023-06-16)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 951,619,110원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았으나, "지상권개요: "로 기재되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 분석 (이호연)

임차인 이호연은 보증금 100,000,000원, 차임 4,000,000원으로, 2019년 7월 3일 전입(사업)하였으며, 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2025년 8월 25일입니다.

본건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 통상 배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 배당될 경우를 가정한 것이나, '대항력 있음' 표시와 함께 인수 보증금이 0원으로 명시된 부분은 잠재적인 위험 요소가 될 수 있습니다. 즉, 배당 절차가 예상대로 진행되지 않거나, 배당을 받지 못할 경우 임차인이 보증금 전액(100,000,000원)에 대해 대항력을 행사하여 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 임차인과의 상세한 협의 및 배당표 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 본건 이용현황

현재 본건은 '송백스크린골프'라는 상호로 제1종 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

4.2. 주변 상권 현황

본건이 소재한 진천읍 신정리는 신정회전교차로 인근에 위치하며, 아파트 단지와 농공단지, 기타 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 접근성이 좋고 주변에 버스정류장이 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 또한, 최근에는 진천 농다리 및 미르309 출렁다리 개통으로 관광객이 증가하며 주변 상권에 긍정적인 영향을 미치고 있다는 분석이 있습니다.

4.3. 향후 전망

계획관리지역이라는 점과 주거근린형 성장관리계획구역에 포함된 점을 고려할 때, 향후 지역 내 주거 및 상업 시설 수요에 따라 꾸준한 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변에는 다양한 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 용이한 지역 특성상 주요 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

본건은 상대보호구역으로 지정된 교육기관 인근에 위치할 수 있습니다. 정확한 교육 및 의료 시설 정보는 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대형 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지와의 혼재로 인해 농업 활동에 따른 경미한 냄새 발생 가능성은 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 (대항력 있는 임차인)

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이호연의 보증금 문제입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 배당 상황에 따라 100,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 물건 상태

건물의 이용 상태는 '송백스크린골프'로 근린생활시설로서 정상 이용 중으로 보입니다. 다만, 실제 건물 내부 상태, 노후도, 수리 필요성 등에 대한 정확한 판단을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

중복병합사건으로 진행되므로, 관련 경매 절차 및 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다. 또한 공동담보 물건이 있을 경우, 타 물건의 처리 결과가 본건 경매에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 진천 신정리 '신정회전교차로' 인근의 양호한 입지

* 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리

* 건물 상태 (스크린골프장) 및 설비 양호

* 주변 관광자원(농다리, 미르309 출렁다리)으로 인한 상권 활성화 기대감

단점:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 (1억원)

* 중복병합, 공동담보 등 복잡한 권리관계

7.2. 총평

본건은 진천군 진천읍 신정리의 주요 도로변에 위치한 근린상가로, 접근성과 주변 환경이 비교적 양호하며 현재 운영 중인 스크린골프장이라는 업종 특성상 안정적인 수익 창출이 기대됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 검토 없이는 투자가 어려울 수 있습니다. 상권 활성화 추세와 복잡한 권리관계를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재 가치

진천 농다리 및 미르309 출렁다리 관광 활성화에 따른 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 시세 비교

본건의 감정가는 199,000,000원입니다. 주변 유사 부동산의 시세 및 거래 동향에 대한 추가적인 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 물건의 감정가, 현 시세, 권리 분석 결과, 임차인 인수 보증금, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.2. 권리 인수 비용

현재 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 0원으로 가정합니다. 하지만 앞서 언급한 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수할 가능성이 존재하므로, 실제 입찰가 산정 시에는 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

9.3. 최종 예상가

위의 내용을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(199,000,000원) 수준에서 시작하여, 임차인 인수 가능성을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 보증금 100,000,000원 인수 시, 실제 낙찰가는 해당 금액만큼 낮게 고려하거나, 또는 시장 상황 및 수익률 분석에 따라 감정가 이하로도 접근이 가능할 수 있습니다. 철저한 권리관계 최종 확인 및 현장 답사를 통해 최적의 입찰가를 도출하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.