나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50969 [3] 충청북도 청주시 상당구 수동 81-20 수동카페1주건축물제1동 지하1층 비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 수동소재 ""대성여자상업고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕,
규모 : 지하2층 / 지상1층,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
창호 : 알루미늄 샷시 창호 마감 등.

이용상태

기호 1)~4) 공히
""근린생활시설""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승객용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 완만한 경사의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(문화예술강화권역), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자우선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2021-06-25)(소로(보)3-1165)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자상업고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(표충사(2구역), 연락처: 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)

공부와의 차이

- 본건은 공부상 지하1층에 소재하는 것으로 등재되었으나 서측 도로 기준으로 현황 지상에 소재함.

- 본건 건물은 등기사항전부증명서, 집합건축물대장상 ‘수동 81-20번지, 수동 81-289번지, 수동 81-335번지, 수동 81-336번지’ 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 ‘수동 81-289번지, 수동 81-335번지, 수동 81-336번지’는 2018년 5월 10일자로 수동 81-20번지와 합병·말소되었으며 토지대장 및 현황상 ‘수동 81-20번지’ 단일 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

공부상 지하1층이나, 현황상 서측 도로 기준으로 지상에 소재함. 등기사항전부증명서, 집합건축물대장상 ‘수동 81-20, 81-289, 81-335, 81-336’ 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, ‘수동 81-289, 81-335, 81-336’은 2018. 5. 10.자로 수동 81-20와 합병되었으며 토지대장 및 현황상 ‘수동 81-20’ 단일 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경50969 (3)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 수동 81-20 수동카페1주건축물제1동 지하1층 비103호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 630,000,000원

토지면적: 121.37㎡ (약 36.7평)

토지지분: 121.37㎡ (약 36.7평)

건물면적: 105.29㎡ (약 31.8평)

건물지분: 105.29㎡ (약 31.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 수동에 위치하며, ""대성여자상업고등학교"" 북동측 인근입니다. 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 1월 26일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기사항 요약

본건에는 다수의 근저당권 및 압류, 그리고 임의경매개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리 자체이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 보존: 주식회사에이스파트너스 (2018-01-26)

* 소유권 이전: 황교일 (2018-01-26)

* 근저당권: 세종중앙농업협동조합 (2018-01-26, 492,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 열린신용협동조합 (2018-06-11, 330,000,000원, 말소)

* 근저당권: 국 (2018-07-17, 497,532,660원, 말소)

* 근저당권: 백인수 (2019-03-29, 750,000,000원, 말소)

* 압류: 동청주세무서장 (2020-02-28, 말소)

* 압류: 청주시 (2022-08-30, 말소)

* 임의경매: 세종중앙농업협동조합 (2025-03-17, 1,830,000,000원, 말소)

* 총 등기부채권액: 2,069,532,660원

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보 내에서 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

* 업종: 제2종 근린생활시설로 현재 ""근린생활시설""로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 대성여자상업고등학교 인근에 위치하며, 단독주택 및 기타 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 상권 특성: 주변 환경이 보통 수준으로, 지역 기반의 소비층이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 학교(대성여자상업고등학교)가 인근에 있으며, 기타 편의시설은 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 지하1층이나 현황 지상 소재: 본건은 공부상 지하1층으로 등재되어 있으나, 서측 도로 기준으로 현황은 지상에 소재하고 있습니다. 이는 실제 이용 및 활용에 있어 확인이 필요합니다.

* 토지 합병 관련 복잡성: 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 다수의 토지(수동 81-20, 81-289, 81-335, 81-336) 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 일부 필지는 합병되어 현재는 '수동 81-20' 단일 지상에 소재합니다. 이 부분은 등기부와 토지대장의 일치 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 도시계획 및 제한사항:

- 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하), 주거용지(문화예술강화권역)

- 소로2류(폭 8m~10m)(보행자우선도로), 소로3류(폭 8m 미만), 특수도로(보행자전용도로)

- 가축사육제한구역

- 상대보호구역 (대성여자상업고등학교, 청주대학교)

- 역사문화환경보존지역

- 중점경관관리구역

상기 제한사항들은 향후 건축, 개발, 행위 등에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 수동에 위치한 근린상가 건물입니다. 현황과 공부상 표시의 차이(지하/지상 위치, 토지 합병 관련)가 존재하나, 매각으로 인해 인수해야 할 권리 관계는 없는 것으로 분석됩니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 다양한 도시계획 제한사항이 존재하므로 향후 개발이나 활용 시 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 현황과 공부상의 차이점을 정확히 파악하고, 실제 이용 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

* 복잡한 도시계획 제한사항으로 인해 지역 내에서의 잠재적 가치 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.

* 본건의 투자 가치는 해당 지역의 상권 변화 추이와 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 630,000,000원을 기준으로 입찰가 산정 전략을 수립할 수 있습니다. 다만, 잠재적 리스크와 지역 상권 분석 결과를 반영하여 신중하게 접근해야 하며, 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 상세한 입찰가격을 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.