나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50969 [4] 충청북도 청주시 상당구 수동 81-20 수동카페1주건축물제1동 지하1층 비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 수동소재 ""대성여자상업고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕,
규모 : 지하2층 / 지상1층,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
창호 : 알루미늄 샷시 창호 마감 등.

이용상태

기호 1)~4) 공히
""근린생활시설""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승객용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 완만한 경사의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(문화예술강화권역), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자우선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2021-06-25)(소로(보)3-1165)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자상업고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(표충사(2구역), 연락처: 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)

공부와의 차이

- 본건은 공부상 지하1층에 소재하는 것으로 등재되었으나 서측 도로 기준으로 현황 지상에 소재함.

- 본건 건물은 등기사항전부증명서, 집합건축물대장상 ‘수동 81-20번지, 수동 81-289번지, 수동 81-335번지, 수동 81-336번지’ 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 ‘수동 81-289번지, 수동 81-335번지, 수동 81-336번지’는 2018년 5월 10일자로 수동 81-20번지와 합병·말소되었으며 토지대장 및 현황상 ‘수동 81-20번지’ 단일 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

공부상 지하1층이나, 현황상 서측 도로 기준으로 지상에 소재함. 등기사항전부증명서, 집합건축물대장상 ‘수동 81-20, 81-289, 81-335, 81-336’ 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, ‘수동 81-289, 81-335, 81-336’은 2018. 5. 10.자로 수동 81-20와 합병되었으며 토지대장 및 현황상 ‘수동 81-20’ 단일 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경50969 (4)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 수동 81-20 수동카페1주건축물제1동 지하1층 비104호

* 용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

* 감정가: 370,000,000원

* 토지면적: 68.68㎡ (약 20.78평)

* 토지지분: 68.68㎡ (약 20.78평)

* 건물면적: 59.58㎡ (약 18.03평)

* 건물지분: 59.58㎡ (약 18.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합 (등기부상 확인됨)

* 특이사항: 공부상 지하1층이나 현황상 지상에 소재. 토지 합병 관련 사항 있음.

* 주의사항: 공부상 지하1층이나, 현황상 서측 도로 기준으로 지상에 소재함. 토지 합병 관련하여 등기부와 현황상 차이 있음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 수동 소재 "대성여자상업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

* 교통상황: 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하2층 / 지상1층 규모. 외벽 및 내벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 알루미늄 샷시 마감.

* 이용상태: 본건은 "근린생활시설"(제2종 근린생활시설)로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승객용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지형상 및 이용상태: 인접토지 대비 완만한 경사의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(문화예술강화권역), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자우선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2021-06-25)(소로(보)3-1165)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자상업고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(표충사(2구역), 연락처: 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552).

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2019-02-22

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며, 대항력도 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (세종중앙농업협동조합, 2018-01-26 접수)

* 등기부채권 총액: 1,901,532,660원 (근저당, 압류 등 모든 채권 총액)

* 등기사항 요약:

* 소유권 보존: 주식회사에이스파트너스 (2018-01-26)

* 소유권 이전: 황교일 (2018-01-26, 매매)

* 근저당 (말소기준): 세종중앙농업협동조합 (2018-01-26, 324,000,000원)

* 기타 근저당 및 압류 내역 다수 확인되며, 모두 말소 예정.

* 본 경매 개시 결정은 세종중앙농업협동조합의 신청으로 2025-03-17에 등기됨.

1.3. 상권분석

* 본건은 청주시 상당구 수동 지역 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주택 밀집 지역임.

* 인근에 대성여자상업고등학교, 청주대학교가 위치하여 학생 및 교직원 유동인구 확보 가능성이 있음.

* 소규모 상점, 카페, 식당 등 근린생활시설이 입점 가능한 지역임.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 상으로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않음. (※추가 현장 확인 및 주변 탐문 필요)

1.4. 생활정보

* 교통: 동측 및 서측으로 도로가 접해있어 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용으로 대중교통 이용이 편리함.

* 교육: 대성여자상업고등학교, 청주대학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호함. (※학교 주변 제한 사항 확인 필요)

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. 수암골 전망대, 수암골 카페거리, 애니멀빌리지 등이 인근에 위치하고 있어 문화생활 및 여가 활동도 즐길 수 있음. (※대형마트, 병원 등 접근성 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상의 차이:

* 본건은 공부상 지하1층으로 등재되어 있으나, 현황은 서측 도로를 기준으로 지상에 위치하고 있어 실제 이용에 혼동을 줄 수 있음.

* 건축물대장상 여러 필지에 걸쳐 등재되어 있으나, 대부분의 필지는 이미 본건 토지(수동 81-20)와 합병되어 현황은 단일 필지에 소재함. 이는 등기사항과의 차이로, 명확한 확인이 필요함.

* 토지이용계획 관련 제한: 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하, 주거지역 내 2층 이하(8m이하)), 역사문화환경보존지역 등 여러 개발 제한 사항이 존재하므로, 건축 또는 증축 시 관련 법규 준수가 필수적임.

* 높은 총 채권 금액: 감정가는 3.7억원이나, 등기부상 확인된 총 채권액은 약 19억원에 달하여 경매 절차 진행 및 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 수동에 위치한 근린상가로, 대성여자상업고등학교 및 청주대학교 인근에 자리하고 있어 잠재적인 수요층을 확보할 수 있는 입지를 갖추고 있습니다. 기본적인 건물 구조와 편의 설비를 갖추고 있으며, 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

다만, 공부상 지하1층이나 현황상 지상에 위치하는 점, 토지 합병 관련 등기부와의 차이점 등은 명확한 확인과 주의가 요구됩니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 활용 방안에 신중한 검토가 필요합니다. 현재까지 파악된 임차인은 대항력이 없고 보증금도 없어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학교 및 고등학교 인근 입지로 학생, 교직원 대상 상권 형성 가능성.

* 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 입점 및 임대 수익 기대.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 용이.

* 감정가 대비 저평가 가능성 (정밀 시세 조사 필요).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 370,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 향후 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 본건의 현황과 공부상 차이점, 토지이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 판단에 한계가 있으므로, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 명도 기간, 추가적인 수리 비용 등을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 최근 거래 동향을 면밀히 조사한 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본건의 경우 입지, 주변 환경, 물건의 특징 등을 종합적으로 고려하여 300,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있을 것으로 예상됩니다. (※ 이는 단순 참고용이며, 전문가의 도움을 받아 정밀한 분석 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.