나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50969 [2] 충청북도 청주시 상당구 수동 81-20 수동카페1주건축물제1동 지하1층 비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 수동소재 ""대성여자상업고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕,
규모 : 지하2층 / 지상1층,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
창호 : 알루미늄 샷시 창호 마감 등.

이용상태

기호 1)~4) 공히
""근린생활시설""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승객용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 완만한 경사의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(문화예술강화권역), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자우선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2021-06-25)(소로(보)3-1165)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자상업고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(표충사(2구역), 연락처: 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)

공부와의 차이

- 본건은 공부상 지하1층에 소재하는 것으로 등재되었으나 서측 도로 기준으로 현황 지상에 소재함.

- 본건 건물은 등기사항전부증명서, 집합건축물대장상 ‘수동 81-20번지, 수동 81-289번지, 수동 81-335번지, 수동 81-336번지’ 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 ‘수동 81-289번지, 수동 81-335번지, 수동 81-336번지’는 2018년 5월 10일자로 수동 81-20번지와 합병·말소되었으며 토지대장 및 현황상 ‘수동 81-20번지’ 단일 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

공부상 지하1층이나, 현황상 서측 도로 기준으로 지상에 소재함. 등기사항전부증명서, 집합건축물대장상 ‘수동 81-20, 81-289, 81-335, 81-336’ 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, ‘수동 81-289, 81-335, 81-336’은 2018. 5. 10.자로 수동 81-20와 합병되었으며 토지대장 및 현황상 ‘수동 81-20’ 단일 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경50969 (2)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 수동 81-20 수동카페1주건축물제1동 지하1층 비102호

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 730,000,000원

토지면적: 141.07㎡ (약 42.67평)

토지지분: 141.07㎡ (약 42.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 122.38㎡ (약 37.02평)

건물지분: 122.38㎡ (약 37.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합 (등기사항전부증명서 요약 확인)

건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

건축물 규모: 지하2층/지상1층 (본 건은 지하1층 비102호로 등재)

신축 허가일: 2014년 11월 12일

사용 승인일: 2017년 11월 24일

2. 입지조건

주위환경:

본 건은 충청북도 청주시 상당구 수동 소재 대성여자상업고등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

본 건은 동측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2018년 1월 26일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

인수되는 권리:

말소기준권리보다 선순위 권리 및 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (등기부 요약상 모든 권리사항이 말소 예정)

등기부채권 총액:

2,153,532,660원

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 보입니다. (별도 임차인 정보 없음)

4. 상권분석

본 건은 주택지대에 위치한 근린상가로서, 주변에 주택 및 소규모 상가들이 분포하고 있습니다.

인근에 대성여자상업고등학교와 청주대학교가 있어 관련 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

제2종근린생활시설 용도로서 일반적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

교통:

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

주변시설:

대성여자상업고등학교, 청주대학교 등이 위치하며, 주거 밀집 지역 내 상업시설로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 지하1층, 현황상 지상 소재:

공부상에는 지하1층으로 등재되어 있으나, 실제 현황은 서측 도로 기준으로 지상에 위치하여 활용에 있어 혼동의 여지가 있습니다.

토지 합병 관련:

등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 '수동 81-20, 81-289, 81-335, 81-336' 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 2018년 5월 10일자로 81-289, 81-335, 81-336번지는 81-20번지와 합병되었습니다. 현재 토지대장 및 현황상으로는 '수동 81-20' 단일 지상에 소재하므로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 관련 서류 확인 시 혼동을 줄 수 있습니다.

도시계획상 제한사항:

본 건은 다음과 같은 도시계획상의 제한사항이 있습니다.

* 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하), 주거용지(문화예술강화권역)

* 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 특수도로(보행자전용도로)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(대성여자상업고등학교, 청주대학교)

* 역사문화환경보존지역(표충사 2구역)

* 중점경관관리구역

이러한 제한 사항은 향후 건물 증축, 신축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

높은 총 채무 부담:

등기부채권 총액이 감정가를 현저히 초과하는 2,153,532,660원에 달하여, 낙찰 후 채무 부담 및 재매각 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주변 혐오시설:

주변 시설에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 청주시 상당구 수동에 위치한 근린상가로, 감정가는 7.3억원입니다. 공부상 지하1층이나 현황상 지상에 위치하며, 토지 필지 합병 등기가 정리되어 현황대로 단일 필지에 소재합니다. 주위 환경은 주택지대이며, 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준입니다. 그러나 고도지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 상대보호구역 등 도시계획법상의 다수 제한이 존재하며, 등기부 상의 총 채무액이 감정가를 크게 초과하는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

입지: 대성여자상업고등학교 및 청주대학교 인근 지역에 위치하여 안정적인 수요층 확보 가능성이 있습니다.

현황 지상 활용: 공부상 지하이나 실제 지상에 위치하여 공간 활용 측면에서 이점을 가질 수 있습니다.

저평가 가능성: 높은 총 채권액으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 수 있으며, 이를 통해 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 730,000,000원을 기준으로 산정합니다.

인수할 보증금이 없으므로, 순수하게 감정가 및 현장 조사 결과, 주변 시세, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

높은 등기부 채권액과 도시계획상 여러 제약 사항을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 보고서상의 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 답사를 통한 실물 확인, 상권 분석, 주변 유사 물건의 실거래가 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.