나이스옥션 법원경매 서산 2024타경50412 [1] 충청남도 태안군 태안읍 남문리 639-29 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2024.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 "태안 서부시장" 남측 인근에 위치하는 남문원룸(통칭) 제2층 제201호(전유면적 364.3㎡)외 2개호로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 숙박시설 및 상업시설 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단인 버스정류소가 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 총층은 지하1층 지상3층 중 지상 제2층 제201호(사용승인일 : 1998.12.07.) 외 2개호로서

외 벽 : 화강석붙임 등 마감
내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감, 벽지, 타일, 장판지 등 마감
바 닥 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감, 타일 등 마감
창 호 : 새시 창호 등 마감

이용상태

기호(1) : 현황은 다가구주택(12가구), 복도, 계단실 등으로 이용중임.
기호(2) : 현황은 다가구주택(1가구), 계단실 등으로 이용중임.
기호(3) : 현황은 사무소 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정평 평지의 토지로서 제2종근린생활시설 및 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복4차선 포장도로에 접하며, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

남문리 639-29
도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00) 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-03-10)

남문리 640-1
도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-03-10)

남문리 640-3
도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-03-10)

남문리 640-4
도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-03-10)

남문리 640-6
도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00) 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-03-10)

공부와의 차이

본건 기호 ③은 집합건축물대장상 사무소, 체력단련장으로 등재되어 있으나, 일부 주택으로 이용중인 것으로 탐문조사되어 이를 기초로 감정평가하였으며, 현장조사시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하였으므로 경매 업무 진행 및 응찰시 재확인이 필요하다고 판단됩니다.("사진용지" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

목록1,2 일괄매각. 건물 2층 외벽에 '남문 원룸'(통칭)이라는 표시가 있으나 2층에 소재한 건물에는 호실 표시가 없어 201호와 202호의 위치를 구분할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2024타경50412 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (서산수산업협동조합 추정)

1.2. 부동산 현황

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 남문리 639-29 2층201호

용도: 다세대주택 (복합 용도 가능, 상업지대 내 위치)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 532,000,000원

토지면적: 274.04㎡ (약 82.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 493.05㎡ (약 149.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본 정보

사용승인일: 1998년 12월 07일

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 (총 5필지 일괄)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 "태안 서부시장" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 숙박시설 및 상업시설 등이 혼재하는 상업지대로 구성되어 있어 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건은 남서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2016년 08월 17일 접수된 서산수산업협동조합의 근저당권(채권액 429,000,000원)입니다.

이 외 다수의 소유권 이전, 근저당, 임의경매, 압류 기록이 존재하며, 경매개시결정 등기(2024년 03월 12일)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 429,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무, 보증금/차임)

* 강화연: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2011-07-13, 확정일자 2018-08-29, 배당신고일자 2024-05-20, 대항력: 있음.

* 송기주: 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입/확정/배당 미상, 대항력: 없음.

* 송오순: 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입/확정/배당 미상, 대항력: 없음.

* 송진규: 보증금 15,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2017-02-21, 확정/배당 미상, 대항력: 없음.

* 어준희: 보증금 1,000,000원, 차임 310,000원, 전입/확정/배당 미상, 대항력: 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 강화연의 존재로 인해 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 강화연의 존재는 별도 확인이 필요하며, 보증금 액수와 별개로 명도에 관한 법적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징 및 이용현황

"태안 서부시장" 남측 인근의 상업지대에 위치하며, 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역입니다. 이는 임대 수익 창출 가능성을 높이며, 시장 접근성은 편의시설 이용에 유리한 조건입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 이는 가축 사육 시설 설치가 제한되며, 경관 보전에 관한 규제가 적용됨을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 건축 개요

건축물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕으로 건축되었으며, 지하 1층, 지상 3층 규모 중 지상 2층 일부에 해당합니다. 사용승인은 1998년 12월 07일에 완료되었습니다.

5.2. 건물 내부 이용 상태 및 설비

현재 본건은 다가구주택(12가구 및 1가구) 및 사무소 등으로 복합 이용 중인 것으로 파악됩니다. 건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 가스보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

임차인 강화연은 대항력이 있는 것으로 분석되므로, 보증금 회수 및 명도 과정에서 추가적인 법적 검토와 비용 발생 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 철저한 사전 조사 및 명도 협상이 필요합니다.

6.2. 건물 호실 표기 미비 리스크

건물 2층 외벽에는 '남문 원룸'이라는 통칭 표시만 있을 뿐, 2층 건물 내부에는 호실 구분이 명확하지 않아 201호와 202호의 정확한 위치 및 경계를 구분하기 어렵습니다. 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 공부와 실제 이용현황 불일치 리스크

집합건축물대장상 일부(기호 ③)가 사무소, 체력단련장으로 등재되어 있으나, 실제로는 주택으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 현장 확인이 불가하여 정확한 이용 상태에 대한 재확인이 필요하며, 이는 추후 재산세 등 세금 문제나 건축 관련 법규 위반 소지로 이어질 수 있습니다.

6.4. 기타 잠재적 위험

건물 준공 후 상당 기간 경과(1998년 사용승인)로 인한 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 태안 서부시장 인근 상업지대에 위치한 다가구/다세대 주택으로, 도심 접근성 및 시장 이용 편의성이 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 존재, 건물 내 호실 구분 미비, 공부상 현황과 실제 이용 상태의 차이 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서부시장 인근의 상업지대 위치로 인한 임대 수익 기대 가능성.

* 5필지로 구성된 일괄 매각 토지로, 향후 토지 활용 가치 상승 잠재력.

* 인근 지역 개발 가능성 및 유동 인구를 고려한 투자 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 532,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 보령주택1차(1991년 건축, 연립, 81.21㎡)가 52,000,000원, 주영펠리스(2012년 건축, 다세대, 59.94㎡)가 82,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 다만, 본건은 총 건물면적이 493.05㎡에 달하는 대형 건축물이므로, 위 정보만으로는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

주요 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 호실 구분 미비, 공부와 실제 이용 현황 차이)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80~85% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 약 425,600,000원 ~ 452,200,000원 사이에서 신중하게 결정하시길 권고합니다. 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.