나이스옥션 법원경매 서산 2024타경50412 [2] 충청남도 태안군 태안읍 남문리 639-29 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2024.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 "태안 서부시장" 남측 인근에 위치하는 남문원룸(통칭) 제2층 제201호(전유면적 364.3㎡)외 2개호로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 숙박시설 및 상업시설 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단인 버스정류소가 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 총층은 지하1층 지상3층 중 지상 제2층 제201호(사용승인일 : 1998.12.07.) 외 2개호로서

외 벽 : 화강석붙임 등 마감
내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감, 벽지, 타일, 장판지 등 마감
바 닥 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감, 타일 등 마감
창 호 : 새시 창호 등 마감

이용상태

기호(1) : 현황은 다가구주택(12가구), 복도, 계단실 등으로 이용중임.
기호(2) : 현황은 다가구주택(1가구), 계단실 등으로 이용중임.
기호(3) : 현황은 사무소 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정평 평지의 토지로서 제2종근린생활시설 및 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복4차선 포장도로에 접하며, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

남문리 639-29
도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00) 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-03-10)

남문리 640-1
도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-03-10)

남문리 640-3
도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-03-10)

남문리 640-4
도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-03-10)

남문리 640-6
도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00) 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-03-10)

공부와의 차이

본건 기호 ③은 집합건축물대장상 사무소, 체력단련장으로 등재되어 있으나, 일부 주택으로 이용중인 것으로 탐문조사되어 이를 기초로 감정평가하였으며, 현장조사시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하였으므로 경매 업무 진행 및 응찰시 재확인이 필요하다고 판단됩니다.("사진용지" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황은 사무소 등으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 639-29번지 3층301호에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 서산지원 2024타경50412 (2)이며, 감정가는 342,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 서산수산업협동조합입니다.

토지 면적은 253.89㎡(약 76.8평)이고, 건물 면적은 438.04㎡(약 132.5평)입니다.

용도는 근린상가로 분류되어 있으나, 실제 이용 현황은 복합적인 용도로 파악됩니다.

주요 특이사항으로는 공동담보 물건이며, 현재 현황은 사무소 등으로 이용 중이라는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 "태안 서부시장" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 숙박시설 및 다양한 상업시설이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물은 남서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있으며, 도로 상태 및 주차 여건 역시 보통으로 평가됩니다.

토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 8월 17일자 서산수산업협동조합의 근저당권(권리금액 429,000,000원)입니다.

이후 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 요약에 따르면, 2024년 3월 12일자 서산수산업협동조합의 임의경매개시결정(사건번호 2024타경50412)이 있습니다.

정리하자면, 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 "태안 서부시장" 인근에 위치한 상업지대로서, 지역 상권의 중심부에 해당합니다.

주변에 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 함께 다양한 상업 및 숙박시설이 밀집해 있어 잠재적인 이용객이 많을 것으로 예상됩니다.

감정평가서 상 기호(1)은 다가구주택(12가구)으로, 기호(2)는 다가구주택(1가구)으로, 기호(3)은 사무소 등으로 이용 중으로 파악됩니다.

다만, 집합건축물대장상 기호(3)은 사무소 및 체력단련장으로 등재되어 있으나, 일부는 주택으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

1.4. 생활정보

"태안 서부시장"이 인근에 위치하여 장보기 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

현재까지 파악된 정보로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부와의 차이입니다. 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황(특히 기호(3) 부분)에 차이가 있어, 경매 진행 및 입찰 시 내부 확인을 통해 정확한 이용 상태를 재확인할 필요가 있습니다.

또한, 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능했으므로, 실제 내부 상태, 수리 필요 여부 등을 면밀히 파악해야 합니다.

건축물대장상의 정보(단독주택, 목구조, 130.1㎡)와 감정평가서의 건물 구조(철근콘크리트) 및 면적(438.04㎡), 사용승인일(1998.12.07) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 공부상 오류이거나, 해당 JSON 정보가 실제 경매 대상 물건과 다르거나 오래된 정보일 가능성을 시사합니다. 따라서 실제 현황을 기준으로 판단해야 합니다.

임대 현황이 미상으로 기재된 점은, 명확한 인수 보증금은 없으나 실제 임대 관계 파악이 어렵다는 점에서 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 태안 서부시장 인근의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

건물은 다가구주택 및 사무실 등으로 복합적으로 이용 중이며, 일괄 매각으로 토지 건물을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 공부와의 차이, 내부 확인 불가, 실제 이용 현황과 등기/건축물대장상의 불일치 가능성 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

권리상으로는 깨끗하나, 명확한 현황 파악 없이는 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 태안 서부시장 인근 상업지구 내 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 다가구주택 및 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득하여 개발 또는 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 취득에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(342,000,000원)를 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요인(내부 확인 불가, 공부와의 차이 등)과 향후 예상되는 수리 비용, 임대 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세한 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자 가치 판단을 위한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.