나이스옥션 법원경매 서산 2025타경555 [2] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 167-2 답 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경555 [2] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 167-2 답 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매2계 2025타경555 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 167-2 | 감정가: 529,060,000원 | 최저가: 370,342,000원 | 용도: 답

1. 서산지원 2025타경555 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경555 (2)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 167-2

용도: 답

감정가: 529,060,000원

토지면적: 3779.00㎡ (약 1143.2평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 주OO

채권자: 천OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 요망

주의사항: 목록2,3 일괄매각. 목록2,3 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수

1.2. 감정평가 요약

본건은 충청남도 당진시 송악읍에 위치하며, 송악읍 행정복지센터와 아산국가산업단지 충남부곡지구 북동측 원거리에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 농경지대입니다.

교통은 북서측 근거리에 지방도 619호선이 통과하며 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 남서하향의 완경사지에 위치하며 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형의 "답" 상태입니다.

지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악08 일반형), 가축사육제한구역(일부 제한)에 해당됩니다.

제시외 물건 및 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리에 소재합니다. 송악읍 행정복지센터와 아산국가산업단지 충남부곡지구와 멀지 않은 거리에 위치하여 산업단지 관련 배후 수요나 직간접적인 개발 영향을 기대할 수 있는 지역입니다. 주변은 농경지와 임야, 주택 등이 산재한 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 지방도 619호선이 근거리에 통과하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 또한, 지적도상 맹지이므로 인접 토지를 통한 접근이 필요합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자(천OOOOOOOO)에 의해 신청된 경매로, 일반적으로 경매 개시 후 말소되는 권리들이 많아 비교적 권리관계가 명확한 편입니다. 소유자는 이OO이며, 채무자는 주OO입니다. 등기부등본 확인을 통해 인수해야 할 권리가 있는지 면밀히 검토해야 하지만, 임의경매의 특성상 낙찰자가 권리를 인수하는 경우는 드뭅니다. 다만, 특이사항 및 주의사항에 명시된 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수 등의 규정을 반드시 준수해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 현재 "답"으로 이용되고 있는 농지입니다. 주거지나 상업 시설이 밀집한 일반적인 상권과는 거리가 있습니다. 다만, 인근에 아산국가산업단지가 위치하고 있어 관련 종사자들의 배후 수요나 잠재적인 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. 송악읍 행정복지센터가 근거리에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 이용은 가능하나, 활발한 상권 형성보다는 농업 및 산업단지 연계 지역으로서의 특성을 지닙니다.

1.6. 생활정보

가장 가까운 생활 편의시설은 송악읍 소재지에 위치할 것으로 예상되며, 행정복지센터, 초등학교 등이 근거리에 언급되었습니다. 그러나 대중교통 이용이 다소 불편한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 농업 지역의 특성상 지역 주민 간의 커뮤니티는 형성되어 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수라는 매우 중대한 리스크가 존재합니다. 매수인은 경매 절차 내에서 반드시 해당 자격증명을 발급받아 제출해야 합니다.

둘째, 본 토지는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용이나 향후 개발 시 인접 토지 소유자와의 협의 및 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

셋째, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 이용은 제한될 수 있습니다.

넷째, 대중교통 접근성이 다소 떨어지는 점은 차량 없이 생활하는 데 불편을 초래할 수 있습니다.

다섯째, 임대 관계가 미상으로, 점유자가 있을 경우 명도 절차에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍에 위치한 농지로서, 아산국가산업단지와 인접해 있어 잠재적인 개발 가능성을 지닙니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 용도 변경이나 개발 가능성은 열려 있습니다. 그러나 맹지라는 점, 농지취득자격증명 제출 의무, 대중교통 불편 등은 명확한 단점입니다. 농업용지로서의 가치나, 향후 산업단지 확충 및 지역 개발 계획에 따른 미래 가치를 고려해볼 수 있으나, 투자 전 철저한 권리 분석과 농지취득자격증명 확보 가능 여부를 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 개발 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 변경 또는 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

2. 산업단지 인접 효과: 아산국가산업단지와의 근접성은 지역 경제 활성화 및 관련 수요 증가에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

3. 저평가 가능성: 농지라는 특성과 맹지라는 제약으로 인해 현재 시장 가치보다 저평가되었을 가능성이 있으며, 이를 통해 시세차익을 노릴 수 있습니다.

단, 투자 시에는 농지취득자격증명 확보, 맹지 문제 해결 방안, 향후 개발 규제 등을 충분히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매2계