나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51239 [2] 충청남도 당진시 신평면 운정리 891 1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 운정리 소재 '삽교천 시외버스 터미널' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 주위에 노선 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건내, 제1층 제105호 외 5개호로서, (사용승인일 : 2022.05.09.)

외벽 : 외장석재 마감 등,

내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 마감 등,

창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

- 본건 기호 '1, 2, 3, 4'

기준시점 현재, 1개의 근린생활시설(민물장어직판장)으로 이용중입니다.

- 본건 기호 '5'

기준시점 현재, 근린생활시설(럭키게임랜드)으로 이용중입니다.

- 본건 기호 '6'

기준시점 현재, 공부상 근린생활시설(공실) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, 화재탐지시설 및 E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재 '상업용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 기호 '1~4' 기준시점 현재, 벽체구분없이 한개의 근린생활시설로 이용 중입니다.

물건 비고

근린생활시설(럭키게임랜드)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서산지원 2025타경51239 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 당진시 신평면 운정리 891 1동 2층 202호이며, 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 2층 202호입니다.

본 건물의 사용승인일은 2022년 05월 09일입니다.

용도는 제2종근린생활시설로, 현재 민물장어직판장 및 럭키게임랜드 등으로 이용 중입니다.

총 감정가는 340,000,000원입니다.

물건의 면적은 토지 126.66㎡ (약 38.31평) 및 건물 164.97㎡ (약 49.90평)이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 세종중앙농업협동조합이며, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 충청남도 당진시 신평면 운정리 소재 '삽교천 시외버스 터미널' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 전, 답 등의 농경지와 함께 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황 또한 보통입니다.

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측 및 동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류 및 소로2류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 관광지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 06월 09일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (252,000,000원)입니다.

이하 기재된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 순위에서 정리되므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 건 매수 시 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 460,460,850원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정지철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 제2종근린생활시설로, 현재 1층 일부는 민물장어직판장, 2층 202호는 럭키게임랜드로 이용 중이며, 일부 호실은 공부상 근린생활시설(공실)로 되어 있습니다.

주변에 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재되어 있어, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

삽교천 관광지와 인접해 있다는 점은 잠재적인 고객 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 주위에 농경지가 혼재되어 있다는 점은 지역 개발 상황에 따라 상권의 변화 가능성이 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

교통 여건으로는 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 근린생활시설 및 숙박시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물의 경매 결과 및 채무 변제 상황이 본 건의 낙찰가 및 향후 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획상 관광지 및 휴양개발진흥지구에 속해 있어, 향후 개발 방향에 따른 규제나 이점이 공존할 수 있습니다.

지역 특성상 관광 시즌에 따른 업종별 매출 변동성이 있을 수 있습니다.

주변에 농경지가 분포하고 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 환경 변화 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 비교적 깨끗한 상태의 제2종근린생활시설로서, 토지와 건물을 일괄 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없으며, 감정가 3억 4천만원으로 평가되었습니다.

삽교천 관광지 인근에 위치하여 관광객 수요를 기대할 수 있으나, 주위 환경이 농경지, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 복합적인 지역이므로, 투자 시 신중한 분석이 필요합니다.

현재 일부 호실은 공실 상태이며, 공동담보 물건이라는 점은 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로 즉시 활용 가능하며, 관리 및 유지보수 비용 절감 기대.

토지, 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 및 활용 용이.

삽교천 관광지 인접으로 관광객 수요 창출 가능성.

권리관계가 말소되어 인수되는 채무 및 임차 보증금이 없음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 340,000,000원을 기준으로 하되, 인근 유사 물건의 최근 거래 사례, 상권의 성장 가능성, 향후 건물 활용 계획 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 권리상 인수되는 보증금은 없으므로, 경매 절차상의 총 채권액이나 채무액보다는 실질적인 자산 가치와 예상 수익성을 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.