나이스옥션 법원경매 안양 2025타경595 [2] 경기도 안양시 동안구 호계동 555-34 안양2차에스케이브이원센터 1층131호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동에 소재하는 1호선 전철역인 '금정역' 북동측 근거리에 위치하며 본건 부근일대는 지식산업센터 단지이며 인근 일대는 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 단지 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 외에 남서측 근거리에 전철역(금정역)이 위치하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 130호 및 131호로서,

외벽 : 강화유리,
내벽 및 천정 : 인테리어 내장 마감,
바닥 : 아스타일 붙임,
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

평가대상인 2개호가 인접 호와 함께 벽체 구분없이 일체로 근린생활시설(상호: 스마트 골프 아카데미 안양점)인 구조이며 관계인의 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못하였는 바 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 건물개황도를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

본 건물 공용시설로 위생 및 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되며 본건 내부에 시스템 공조기가 설치되어 있는 것이 외부에서 관찰됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 접면도로 등과 대체로 등고 평탄하며 공장(지식산업센터), 지원시설(제1,2종근린
생활시설) 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본 토지의 남동측 및 남서측으로 각각 중로2류 및 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8M 미만)(접함), 중로
2류(폭 15m~20m)(접함), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역,
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중전경관관리구역이며 기타 자세한 내용에
관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 각각 130호, 131호로 표시되어 있으나 실제로는 C130, C131로 표지판이 부착되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

본건은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 131호로 표시되어 있으나, 실제로는 C131로 표지판이 부착되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경595 (2)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 555-34, 안양2차SKV1센터 1층 131호

건물명: 안양2차SKV1센터

용도: 근린상가

감정가: 650,000,000원

토지면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

토지지분: 14.999999999999998㎡ (약 4.54평)

건물면적: 55.38㎡ (약 16.75평)

건물지분: 55.38㎡ (약 16.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층

사용승인일: 2020년 12월 23일

특이사항: 본건은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 131호로 표시되어 있으나, 실제로는 C131로 표지판이 부착되어 있음.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 위치하며, 1호선 금정역 북동측 근거리에 있어 교통이 편리한 편입니다.

주변 지역은 지식산업센터 단지를 중심으로 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층이 존재합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 금정역이 가까이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

토지는 사다리형으로 비교적 평탄하며, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(제1,2종 근린생활시설) 부지로 이용되고 있습니다.

본 토지는 남동측으로 중로2류, 남서측으로 소로3류에 접하고 있어 도로 이용이 원활합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (2022년 12월 29일, 농협은행주식회사 근저당, 451,200,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑4 가압류(신용보증기금), 갑5 임의경매(농협은행), 갑6 가압류(중소벤처기업진흥공단) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권은 존재하지 않으며, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 901,757,213원입니다.

임차인 현황:

임차인: 스마트골프아카데미

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 속한 안양2차SKV1센터는 지식산업센터 단지 내에 위치하여 해당 단지 내 근무자들을 주요 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

주변에 다양한 업무시설, 근린생활시설, 주거 단지가 혼재하고 있어 업종에 따라 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터), 지원시설(제1,2종 근린생활시설)이며, 현재는 근린생활시설(스마트 골프 아카데미)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

130호와 131호가 벽 구분 없이 일체로 사용되고 있어, 향후 분할 사용 또는 복합적인 업종 운영을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 공용 시설로 위생 및 급배수 시설, 소화 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등을 갖추고 있습니다.

내부에는 시스템 공조기가 설치되어 있는 것으로 외부 관찰을 통해 확인되었습니다.

주변에는 업무 시설, 아파트 단지 등이 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

관계인의 폐문 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 현재 운영 중인 '스마트 골프 아카데미'의 내부 상태, 시설 현황, 실제 운영 여부 등은 경매 참여 시 반드시 사전 확인이 필요합니다.

본건은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 131호로 표시되어 있으나, 실제 현장에는 C131로 표지판이 부착되어 있어, 혼동의 여지가 있으므로 현장 확인 시 유의해야 합니다.

토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으나, 이는 규제에 관한 내용이며 실제 혐오시설의 존재 여부와는 직접적인 관련성이 낮을 수 있습니다. 다만, 해당 지역의 개발 제한 사항 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

130호와 131호가 구분 없이 일체로 사용되고 있다는 점은, 매각 후 개별 호실로 구분하여 사용하기 위한 내부 철거 및 원상복구 공사가 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 안양2차SKV1센터 내 1층 근린상가로, 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당보다 선순위 권리가 없으며, 인수해야 할 임차보증금 또한 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다.

현재 '스마트 골프 아카데미'로 운영 중인 것으로 보이나, 임대차 내역이 보증금 0원, 차임 0원으로 확인되어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 확인 불가 및 130호와의 일체 사용 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 매우 명확하고 깨끗하여 낙찰 후 법적인 부담이 거의 없습니다.

금정역 역세권에 위치하며, 지식산업센터 단지 내 상가로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

건물 용도가 근린생활시설로 다양하며, 현재 운영 중인 업종 외 다른 업종으로의 전환 또한 용이합니다.

130호와 함께 사용 중인 점을 감안하여, 두 호실을 일괄 매수하여 활용 가치를 높이는 전략을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 650,000,000원

인수 보증금: 0원

따라서, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금을 고려할 필요는 없습니다. 본건의 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 동일 건물 내 유사 면적 및 층수의 매매 사례, 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.