나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100969 [2] 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층에이111호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 '송안초등학교' 남동측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 1층 에이112호 및 에이111호로서,
외벽 : 외장석재 및 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 하이샷시 창호등임.

이용상태

공부상 용도는 판매시설(소매시장-대규모점포)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 판매시설 및 오피스텔 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)
(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀
억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역
(2022-09-06)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건이 소재하는 건물 1층 상가는 조사일 현재 공실이 많아서 수요성의 격차가
큰바, 경매과정시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100969 (2)

소재지: 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층 에이111호

건물명: 군포송정풍산리치안

용도: 판매시설 (공부상) / 업무시설(오피스텔), 판매시설(소매시장-대규모점포) (건축물대장상)

감정가: 930,000,000원

토지면적: 22.46㎡ (약 6.79평)

토지지분: 22.46㎡ (약 6.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.31㎡ (약 15.22평)

건물지분: 50.31㎡ (약 15.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 별내농업협동조합

총 등기부채권액: 1,517,611,516원

1.1. 입지조건

본건은 경기도 군포시 도마교동에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

'송안초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 정방형 형태를 띠고 있습니다.

건물은 동측, 서측, 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 여러 중로에 접하고 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 비행안전제3구역, 과밀억제지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 06월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (금1,500,000,000원, 을1) 입니다.

등기부등본상 확인되는 갑구의 소유권이전(매매, 갑5), 신탁등기말소(갑4) 및 을구의 가압류(KB국민카드, 토스뱅크), 임의경매개시결정(별내농업협동조합) 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있어, 매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상임.

- 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계 및 점유 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건의 공부상 용도는 판매시설(소매시장-대규모점포)입니다. 건축물대장상으로는 '업무시설(오피스텔), 판매시설(소매시장-대규모점포)'로 기재되어 있어, 실제 이용 현황 및 공부와의 차이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

다만, 본건이 소재하는 건물 1층 상가는 조사일 현재 공실이 많은 편으로, 수요성의 격차가 크게 나타나고 있어 경매 과정 시 특별한 유의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 송안초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

단지 내 또는 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1층 상가의 높은 공실률과 이로 인한 임대 수요성의 격차는 주요 리스크 요인입니다. 이는 공실 발생 시 공실 기간 장기화 및 임대 수익률 저하로 이어질 수 있습니다.

건축물대장상 '업무시설' 표기가 있는 점은 공부상 용도인 '판매시설'과의 차이로, 실제 이용 또는 추후 활용에 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 점은 권리 분석 외적인 위험 요소로, 명도 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

별도의 혐오시설이 인근에 소재한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군포시 도마교동의 아파트 및 오피스텔 밀집 지역 내에 위치하여 접근성과 배후 수요 면에서 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

그러나 현재 1층 상가에 상당한 공실이 발생하고 있어, 임대 수익성 확보에 어려움이 예상되므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요를 가진 아파트 및 오피스텔 단지 인근의 상가 물건입니다.

권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

일괄 매각으로 토지 및 건물에 대한 권리 일체를 취득합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 파악된 높은 공실률과 수요성의 격차를 최우선적으로 고려해야 합니다. 감정가 930,000,000원 대비 시장 상황, 향후 공실 해소 가능성, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

현재 상황을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사를 통한 공실 현황 파악 및 상권 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.