나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11930 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 174-10 조일티아모빌 2층 202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11930 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 174-10 조일티아모빌 2층 202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매7계 2025타경11930 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 174-10 조일티아모빌 2층 202호 | 감정가: 353,000,000원 | 최저가: 282,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경11930 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11930 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 174-10 조일티아모빌 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 353,000,000원

토지면적: 28.11㎡ (약 8.50평)

건물면적: 44.90㎡ (약 13.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 정보 없음

채권자: 신OO

최고의 입지:

서울 지하철 7호선 면목역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

입지조건:

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하며, '면목5동 주민센터' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 주거용 건물과 근린생활시설이 섞여 있는 혼용지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 도보 거리에 지하철 7호선 면목역이 있어 교통 환경이 우수합니다.

권리분석:

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 신OO입니다. 소유자는 박OO이며, 채무자에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 낙찰자는 모든 권리를 승계하게 되므로, 명확한 권리 분석이 필요합니다.

상권분석:

해당 지역은 주택과 상가가 혼재된 복합 상권입니다. 다세대주택 밀집 지역의 특성상 배후 수요가 존재하며, 근린생활시설 또한 위치하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

생활정보:

면목역을 중심으로 형성된 상업시설과 편의시설 이용이 편리합니다. 면목5동 주민센터가 인근에 위치하며, 면목시장과 같은 지역 편의시설도 근처에 있어 주민 생활 편의성이 높습니다.

잠재적 리스크:

본 물건은 다양한 토지이용계획 및 제한사항을 가지고 있어 투자가치를 신중하게 검토해야 합니다.

첫째, '건축허가·착공제한지역'으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 1월 16일부터 2년간(공고일 기준) 건축 관련 행위가 제한될 수 있음을 의미합니다.

둘째, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 2025년 2월 18일부터 2026년 4월 3일까지 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다 [cite:provided info].

셋째, '과밀억제권역'에 해당하여 인구 및 산업 집중을 억제하기 위한 관련 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 개발이나 사업 추진에 제약이 될 수 있습니다.

넷째, '제2종일반주거지역(7층이하)'으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

다섯째, 최근 2024년 12월 13일, 인근 '면목동 174-1 일대'가 신속통합기획 주택재개발 후보지로 선정되었습니다. 이는 지역 개발의 잠재력을 보여주지만, 동시에 현재 건축 행위에 영향을 미칠 수 있는 제한 사항이나 향후 재개발 과정에서의 변동 가능성을 내포하고 있습니다.

주변에 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다.

종합 의견:

본 물건은 교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다. 특히 인근 지역의 재개발 후보지 선정은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다. 그러나 건축허가·착공제한지역, 토지거래허가구역, 과밀억제권역 등 다수의 개발 및 거래 제한 사항이 존재하여, 낙찰 후 건축 행위나 매매 시 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 신속통합기획 후보지 선정 지역이라는 점은 긍정적인 측면과 함께, 향후 진행될 재개발 계획에 따라 물건 가치 및 활용 방안이 달라질 수 있음을 의미합니다.

투자 포인트:

본 물건은 시세차익보다는 향후 인근 지역의 개발 계획과 맞물려 장기적인 관점에서 접근하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 다양한 규제 사항을 면밀히 파악하고, 낙찰 후 보유 및 활용 계획을 신중하게 수립해야 합니다. 특히, 건축 허가 제한 기간 만료 후의 건축 가능 여부 및 토지거래 허가 절차, 과밀억제권역의 영향 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 재개발 가능성을 염두에 둔다면, 향후 재개발 계획의 진행 상황을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계