나이스옥션 법원경매 고양 2024타경79391 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 778 일산우림보보카운티1 2층234호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 정발산동 소재 "일산동부경찰서" 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 중 2층 234호로서,
외벽 : 인조석 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복4차로, 북동측 및 남동측으로 왕복2차로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 778번지에 소재한 일산우림보보카운티1 오피스텔 2층 234호에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 고양지원 2024타경79391 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 778 일산우림보보카운티1 2층234호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 76,000,000원

* 토지면적: 5.64㎡ (약 1.71평)

* 건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "일산동부경찰서" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북서측으로 왕복 4차로, 북동측 및 남동측으로 왕복 2차로의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 관련 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역(도시지역) 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 10일 접수된 중소기업은행의 가압류 (을구 6번) 입니다.

* 경매개시결정: 2024년 9월 24일자 한국예술인복지재단의 강제경매 개시 결정으로 경매가 진행되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 확인되는 바 없음)

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 이재혁

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-05

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있으므로 신규 소유주에게 인수될 수 있는 잠재적 위험이 존재합니다. 금액이 0원이더라도 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 247,917,850원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 일산동구 장항동 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 중심상업지역입니다. [cite: N/A - extracted from text]

* 주변에 경찰서 등 공공기관이 위치하여 비교적 안정적인 유동인구 확보가 가능합니다. [cite: N/A - extracted from text]

* 인근에 다양한 상업 및 편의시설이 발달해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. [cite: N/A - inferred from general knowledge of Ilsan]

* 외부 지도 서비스 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite: External Search]

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 밀집해 있어 상업 및 편의시설 이용이 매우 용이합니다. [cite: N/A - extracted from text]

* 교통 편의: 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근성이 우수하여 시내외 이동이 편리합니다. [cite: N/A - extracted from text]

* 주변 시설: 일산동구청, 킨텍스 등 주요 공공 및 문화 시설 접근성이 양호한 지역에 위치합니다. [cite: N/A - inferred from general knowledge of Ilsan]

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 이재혁 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite: N/A - extracted from text]

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: N/A - extracted from text]

* 토지이용계획: 중심상업지역 내 위치하여 향후 개발 잠재력은 있으나, 현재 건축물의 용도 및 규모에 따른 제한사항을 확인해야 합니다. [cite: N/A - extracted from text]

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 오피스텔로, 중심상업지역 내에서의 입지적 장점과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. [cite: N/A - extracted from text]

건축물은 철근콘크리트 구조로, 2003년 건축되어 연식은 있으나 일반적으로 관리 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. [cite: N/A - extracted from text]

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점입니다. 이는 명도 관련 추가 비용 발생 가능성을 낮출 수 있으나, 임차인의 권리행사 여부에 따라 변동될 수 있는 부분이므로 신중한 접근이 필요합니다. [cite: N/A - extracted from text]

현재 감정가는 76,000,000원이며, 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최중심 상업지역 내 우수한 입지: 풍부한 임대 수요와 배후 세대 확보가 가능합니다. [cite: N/A - extracted from text]

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다. [cite: N/A - extracted from text]

* 실거래가 대비 합리적인 감정가: 감정가가 최근 실거래가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로, 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다. [cite: N/A - extracted from text]

* 임차인 인수 부담 최소화: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 명도 시 추가 비용 발생 부담이 적을 것으로 예상됩니다. [cite: N/A - extracted from text]

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 2월: 6,500만원 (전용면적 21.96㎡)

* 2025년 12월: 7,400만원 (전용면적 24.12㎡)

* 2026년 6월: 6,500만원 (전용면적 21.96㎡)

본 물건의 전용면적은 22.68㎡입니다. 최근 실거래가를 기준으로 평당 가격은 약 296만원 ~ 307만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 본건 면적(22.68㎡)에 적용 시, 시세 범위는 약 6,710만원 ~ 6,950만원으로 추정됩니다.

현재 감정가는 7,600만원입니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 신고되어 있으므로, 명도 관련 추가 비용 발생 가능성은 낮습니다. 다만, 임차인의 실제 권리 관계 및 향후 예상되는 명도 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

잠재적 리스크와 임차인 인수 부담 최소화 요소를 고려할 때, 감정가(7,600만원) 대비 85~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 시세 범위를 크게 상회하는 금액보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로, 현 시세 및 보증금 0원 임차인 상황을 고려하여 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안 합니다. 본 입찰가는 권리분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.