나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81332 [1] 경기도 파주시 야당동 산28-2 임야 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81332 [1] 경기도 파주시 야당동 산28-2 임야 경매

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고양지원 경매11계 2024타경81332 | 소재지: 경기도 파주시 야당동 산28-2 | 감정가: 52,500,000원 | 최저가: 25,725,000원 | 용도: 임야

1. 고양지원 2024타경81332 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경81332 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 산28-2

용도: 임야

감정가: 52,500,000원

토지면적: 3997.00㎡ (약 1209.08평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 분묘 기지권

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 경의중앙선 "운정역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

인근 지역은 단독/다가구주택, 다세대/연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 운정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

지역 지구는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따릅니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다.

소유자 겸 채무자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 그리고 분묘기지권의 존재가 있습니다.

지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만을 매각하는 건으로, 낙찰자는 해당 토지에 대한 공유 관계를 가지게 됩니다.

공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한해 행사 가능합니다. 우선매수 신고 후 매수 보증금을 미납하여 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 기일에는 더 이상 우선매수권을 행사할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

분묘기지권: 연고미상의 분묘 수십 기가 소재하고 있으며, 이는 토지 이용 및 개발에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 감정가는 이러한 분묘의 존재로 인해 제한된 가격으로 평가되었습니다.

1.4. 상권 분석

본건 소재지는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

운정역 인근으로 상권이 형성되어 있어, 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

다만, 본건 자체는 임야 상태로 직접적인 상업 활동보다는 인근 상권의 혜택을 받는 입지로 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

경의중앙선 운정역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 낙찰자는 나머지 지분권자와 공동으로 토지를 소유하게 됩니다. 이로 인해 향후 토지 이용 및 관리에 있어 공동 소유자 간의 협의가 필요하며, 의견 충돌 시 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

분묘기지권: 연고미상의 분묘 수십 기가 소재하고 있어, 토지 개발 시 분묘 이장 또는 관련 문제 해결을 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 이는 토지 이용의 실질적인 제약 요인이 됩니다. 감정평가액 역시 분묘 소재로 인한 제한 사항을 반영하여 산정되었습니다.

공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 기회를 잃을 수 있습니다. 이는 입찰 과정에서의 불확실성을 높이는 요인입니다.

토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제약을 받습니다. 특히 산지이용 및 군사시설 보호 관련 규제는 개발에 있어 중요한 고려사항입니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 추후 임차인이 존재할 경우 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 경기도 파주시 야당동 산28-2 임야는 운정역 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 전체 토지의 일부 지분 매각이라는 점, 연고미상의 다수 분묘 존재로 인한 개발 제약 및 법적 문제 가능성, 그리고 공유자 우선매수 신고와 같은 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 감정가는 이러한 제약 요인을 반영하여 낮게 책정된 것으로 보입니다. 잠재적 개발 가치를 보고 투자하기에는 상당한 권리 분석과 현장 조사가 필수적이며, 특히 분묘 문제 해결 방안과 공유자들과의 관계 설정이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 경의중앙선 운정역과의 인접성은 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리계획구역(준주거 Zone) 지정은 향후 개발 가능성을 시사합니다. 다만, 이를 현실화하기 위해서는 분묘 문제 해결이 선행되어야 합니다.

저평가 가능성: 분묘와 지분 매각이라는 특수성을 고려할 때, 시장의 관심에서 벗어나 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주변 개발: 파주시는 지속적인 개발 사업이 이루어지고 있는 지역으로, 주변 개발 시 본건 토지의 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지인 파주시 야당동 산28-2 일대는 현재 직접적으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 악취 발생 시설 등)이 눈에 띄게 보고된 바는 없습니다. 다만, 본건 토지의 용도계획에 "가축사육제한구역" 및 "군사기지 및 군사시설 보호법" 관련 제한이 명시되어 있습니다. 특히 군사시설 보호구역 지정은 해당 지역의 개발 행위에 대한 일정 수준의 통제와 제한을 의미하며, 이는 잠재적인 불편함이나 개발 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, '자연림 상태'라는 점과 '성장관리계획구역(준주거 Zone)' 지정은 향후 개발 계획 수립 시 주변 환경과의 조화 및 관련 법규 준수가 중요함을 시사합니다.

법원 정보

고양지원 경매11계